Taliadau gwasanaeth

Tra bydd tenant fflat ar brydles breswyl hir yn gyfrifol fel arfer am gadw rhannau mewnol y fflat mewn cyflwr da, yn gyffredinol, mae prydlesi preswyl hir yn cynnwys rhwymedigaeth ar y landlord i gynnal, trwsio ac yswirio’r adeilad, ei reoli ac o bosib creu cronfa wrth gefn ar gyfer unrhyw waith mawr. Yn gyfnewid am hyn, gall y landlord ddisgwyl adennill costau gan denantiaid trwy dâl gwasanaeth.

Bydd union fanylion yr hyn y gellir ei adennill drwy’r tâl gwasanaeth hwn, sut a phryd y dylid gofyn amdano a’i dalu, a’r gyfran i’w dalu gan bob tenant, yn cael ei bennu gan y brydles. Fel arfer, ni fydd y landlord yn cyfrannu’n ariannol at y gwasanaethau eu hunain, ond yn hytrach y tenantiaid fydd yn talu costau o’r fath, er ei bod hi’n gyffredin i’r landlord orfod talu am y gwasanaethau yn y lle cyntaf cyn adennill y costau’n ddiweddarach.

Cytundeb rhwng y landlord a’r tenant yw’r brydles, a bydd yn pennu trefniadau’r taliadau gwasanaeth ar gyfer yr adeilad/datblygiad penodol. Does dim rhwymedigaeth ar landlord i wneud unrhyw beth nac ar y tenant i dalu am unrhyw beth heblaw’r hyn y darparwyd ar ei gyfer gan y brydles, ac yn aml, mae hyn yn faes allweddol sy’n achosi anghydfod.

Felly, tra’i bod yn hanfodol cael prydles ac adolygu pob prydles benodol yn ofalus, mae yna gorff sylweddol o ddeddfwriaeth (a chyfraith achos cysylltiedig) hefyd yn ymwneud â thaliadau gwasanaeth. Rhaid felly adolygu darpariaethau prydlesi yng nghyd-destun y “droshaen” statudol hon bob amser.

Mae’n bwysig bod landlordiaid hefyd yn ystyried canllawiau Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS) yng Nghod Rheoli Taliadau Gwasanaethau Preswyl bob amser. Er nad yw’n orfodol i landlordiaid gydymffurfio â’r Cod, byddai hynny’n ddymunol a bydd angen tipyn o gyfiawnhad dros beidio â chydymffurfio os bydd anghydfod.

Mae’r gyfraith yn yr erthygl hon yn berthnasol i Gymru.

Diffiniad

1. Mae rhai prydlesi hŷn yn darparu ar gyfer talu tâl gwasanaeth sefydlog. Fodd bynnag, gan fod costau gwaith neu wasanaethau yn gallu amrywio dros amser, a landlordiaid yn awyddus bob amser i sicrhau eu bod yn gallu adennill y costau hynny’n llawn bob blwyddyn, mae’r rhan fwyaf o brydlesi yn darparu ar gyfer talu tâl gwasanaeth amrywiol.

2. Mae adran 8 o’r Landlord and Tenant Act 1985 yn cynnwys y diffiniad canlynol:

"(1) In the following provisions of this Act "service charge" means an amount payable by a tenant of a dwelling as part of or in addition to the rent - (a) which is payable, directly or indirectly, for services, repairs, maintenance, improvements or insurance or the landlord's costs of management, and (b) the whole or part of which varies or may vary according to the relevant costs.(2) The relevant costs are the costs or estimated costs incurred or to be incurred by or on behalf of the landlord, or a superior landlord, in connection with the matters for which the service charge is payable."

3. Mae’r geiriau "in connection with the matters for which the service charge is payable" yn pwysleisio’r ffaith y bydd y drefn tâl gwasanaeth yn amrywio o adeilad i adeilad.

4. Os yw’r diffiniad hwn yn berthnasol i dâl gwasanaeth yna bydd gofynion caeth  adrannau 18 i 30 o’r Landlord and Tenant Act 1985 yn berthnasol iddo.

5. Rhesymolrwydd: Rhesymolrwydd yw un o egwyddorion sylfaenol cyfraith tâl gwasanaeth

6. Dywed adran 19 o’r Landlord and Tenant Act 1985:

"(1) Relevant costs shall be taken into account in determining the amount of a service charge payable for a period -(a) only to the extent that they are reasonably incurred, and (b) where they are incurred on the provision of services or the carrying out of works, only if the services or works are of a reasonable standard;(2) Where a service charge is payable before the relevant costs are incurred, no greater amount than is reasonable is so payable, and after the relevant costs have been incurred any necessary adjustment shall be made by repayment, reduction or subsequent charges or otherwise."

7. Felly, rhaid i landlord sicrhau ei fod yn gweithredu’n rhesymol wrth ysgwyddo costau, a bod y gwasanaethau neu’r gwaith y telir amdanynt o safon resymol.

8. Bwriad hyn yw sicrhau nad oes costau diangen a bod y landlord yn sicrhau ei fod yn defnyddio contractwyr cymwys a phrofiadol i ddarparu gwaith a gwasanaethau i safon resymol. Os yw’r tenant yn gallu profi bod y landlord wedi ymddwyn yn afresymol ynghylch y naill fater neu’r llall, yna bydd y taliadau gwasanaeth yn cael eu cyfyngu yn unol â hynny, ac efallai y bydd angen i’r landlord ad-dalu’r tenant am unrhyw ordaliad a wnaed.

9. Bydd beth sy’n rhesymol yn tueddu i fod yn gwestiwn o ffeithiau ym mhob achos penodol, ond bydd unrhyw anghydfod ynglŷn â pha mor rhesymol yw ysgwyddo’r costau neu a yw’r gwasanaethau neu’r gwaith o safon resymol yn gofyn bron bob amser am dystiolaeth arbenigol fanwl neu dystiolaeth gadarn o gostau gwasanaethau/gwaith cymharol.

Arian i’w gadw ar ymddiried

10. Lle bo gofyn i denantiaid (dan delerau eu prydlesi) gyfrannu at yr un costau â thenantiaid eraill yn yr un adeilad, neu lle bo gofyn i denant gyfrannu at gost ar wahân i denantiaid eraill, a bod y cyfraniad hwnnw’n cael ei wneud trwy daliad tâl gwasanaeth, rhaid i’r landlord gadw’r arian ar ymddiried er budd y tenantiaid hynny mewn perthynas â chostau taliadau gwasanaeth yn y dyfodol, ac mewn un cyfrif neu fwy fel y gwêl y landlord yn dda.

Hawlio taliadau

11. Rhaid i’r tâl gwasanaeth gael ei gyfrifo a’i hawlio yn unol â thelerau’r brydles bob amser. Os yw’r brydles yn nodi bod y tenant yn talu 1/100fed o gostau llawn y landlord, a bod taliadau gwasanaeth i’w talu ddwywaith y flwyddyn, yna ni all y landlord fynnu fel arall (ac eithrio trwy gytundeb y tenantiaid). Os yw’r landlord yn hawlio fel arall, yna bydd yr hawliad hwnnw’n annilys.

12. Mae’n gymharol gyffredin hefyd cael darpariaethau mewn prydles y bydd hawliadau am daliadau’n cael eu cyflwyno gydol y flwyddyn tâl gwasanaeth yn seiliedig ar wariant a amcangyfrifir, gyda thaliad olaf yn ofynnol ar ddiwedd y flwyddyn ariannol yn unol â’r costau gwirioneddol. Fodd bynnag, bydd darpariaethau o’r fath yn cynnwys darparu cyfrifon wedi’u harchwilio fel arfer cyn gofyn am y taliadau olaf, a rhaid i landlordiaid ofalu hefyd eu bod yn cydymffurfio â’r fath ofynion “i’r llythyren”. 

13. Pwynt allweddol arall yw sicrhau bod hawliadau am daliadau gwasanaeth yn cael eu cyflwyno gan neu ar ran yr endid cywir. Os yw’r landlord yn unigolyn hwnnw, yna rhaid cyflwyno hawliadau yn ei enw ef, ac nid, er enghraifft, yn enw cwmni cysylltiedig. Hefyd, mewn ystadau mwy o faint, mae cael Cwmni Rheoli yn gyffredin hefyd. Efallai bydd y brydles yn darparu bod y Cwmni Rheoli’n cyflwyno hawliadau am daliadau gwasanaeth, a’u bod yn cael eu talu i’r Cwmni Rheoli, yn hytrach na’r landlord. Yn anffodus, mae hwn yn faes cyffredin lle gall camgymeriadau gael eu gwneud.

14. Yn ogystal â sicrhau cydymffurfiaeth lawn â thelerau’r brydles (a gaiff eu dehongli’n drylwyr yn erbyn landlord), mae’r statud yn gosod gofynion llym hefyd.

15. Rhaid i’r broses o hawlio rhent tir a thaliadau gwasanaeth gydymffurfio ag adran 47 o’r Landlord and Tenant Act 1987, a nodi enw a chyfeiriad y landlord, a chyfeiriad lle gellir cyflwyno dogfennau i’r landlord yng Nghymru a Lloegr. At ddibenion y Landlord and Tenant Act 1987, y landlord yw’r sawl sy’n hawlio budd rifersiwn mewn eiddo (h.y. uwch brydleswr neu rydd-ddeiliad). Yn rhinwedd adran 48 o’r Landlord and Tenant Act 1987, ni fydd unrhyw rent tir neu daliadau gwasanaethau a hawlir yn daladwy hyd nes y darperir y wybodaeth gywir sy’n ofynnol o dan adran 47.

16. Hefyd, yn unol ag adran 21B o’r Landlord and Tenant Act 1985, ers 30 Tachwedd 2007 yng Nghymru (neu 1 Hydref 2007 yn Lloegr), pryd bynnag y cyflwynir hawliad am daliad gwasanaeth, rhaid cyflwyno Crynodeb o hawliau a rhwymedigaethau tenantiaid preswyl yn ymwneud â thaliadau gwasanaeth hefyd.

17. Mae’r ffurf ragnodedig o’r Crynodeb wedi’i gynnwys yn Rheoliadau Taliadau Gwasanaeth (Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau a Darpariaethau Trosiannol) (Cymru) 2007/3160 (mae darpariaethau tebyg yn Lloegr hefyd).

18. Mae adran 21B(3) o’r Landlord and Tenant Act 1985 yn caniatáu i denant gadw taliadau gwasanaeth yn ôl os nad yw Crynodeb o’i hawliau a’i rwymedigaethau’n cael ei ddarparu. Mae llawer o asiantaethau rheoli’n argraffu’r Crynodeb ar gefn eu hawliadau am dâl gwasanaeth. Mae’n bwysig sicrhau bod landlordiaid wedi diweddaru eu Crynodeb ar ôl i’r Tribiwnlys Prisio Lesddaliad gael ei ddisodli gan y Tribiwnlys Haen Gyntaf (Siambr Eiddo) ar 1 Gorffennaf 2013.

19. Mae terfynau amser yn gallu effeithio ar allu i adennill taliadau gwasanaeth hefyd. Yn unol ag ’adran 20B or Landlord and Tenant Act 1985, nid yw tenantiaid yn gorfod talu taliadau gwasanaeth a ysgwyddwyd dros 18 mis cyn eu hawlio, oni bai bod y tenant wedi derbyn hysbysiad ysgrifenedig bod y symiau wedi’u hysgwyddo ac y bydd gofyn iddynt gyfrannu trwy daliad dilynol. Mae adran 20B yn ei gwneud hi’n ofynnol i hysbysiadau ysgrifenedig gael eu cyflwyno gan y landlord, sef, at ddibenion y Landlord and Tenant Act 1985 (ac yn wahanol i’r Landlord and Tenant Act 1987), "any person who has a right to enforce payment of a service charge".

Fel y nodwyd uchod, gall y taliad gwasanaeth fod yn daladwy i Gwmni Rheoli yn hytrach na’r landlord. Pan fydd hawliad am dâl gwasanaeth yn cael ei ystyried yn annilys am beidio â chydymffurfio â thelerau’r brydles neu’r ddeddfwriaeth berthnasol, mae’n bwysig sicrhau bob amser bod gan y tenant hysbysiad ysgrifenedig o leiaf o’r symiau a ysgwyddwyd yn unol ag adran 20B y gellir eu hawlio’n ddiweddarach, neu bydd yr hawl i adennill y costau hyn yn cael ei cholli.

Hawl i gael crynodeb a rhagor o wybodaeth

20. Mae adran 21 o'r Landlord and Tenant Act 1985 yn rhoi hawl statudol i’r tenant (yn ogystal ag unrhyw hawliau cytundebol sy’n rhan o’r brydles) i gael rhagor o wybodaeth am y cyfrif taliadau gwasanaeth. Ar ôl anfon cais ysgrifenedig yn syth at y landlord neu’r asiant rheoli, mae gan y tenant hawl i gael crynodeb o’r costau perthnasol sy’n ymwneud â’r taliadau gwasanaeth sy’n daladwy am y flwyddyn gyfrifyddu ddiwethaf neu 12 mis (lle na chadwyd cyfrifon mewn blynyddoedd cyfrifyddu). Rhaid i’r landlord ddarparu’r crynodeb o fewn mis i’r cais, neu o fewn 6 mis i ddiwedd y cyfnod cyfrifyddu 12 mis, p’un bynnag yw’r diweddaraf.

21. Dylai’r crynodeb ddangos:

  • Sut mae’r costau’n gysylltiedig â’r hawliad am dâl gwasanaeth, neu a fyddant yn cael eu cynnwys mewn hawliad diweddarach;
  • Unrhyw eitemau nad yw’r landlord wedi derbyn taliad amdanynt sy’n ddyledus yn y cyfnod cyfrifyddu;
  • Unrhyw eitemau lle derbyniwyd hawliad am daliad ond lle na chafodd unrhyw daliad ei wneud yn ystod y cyfnod cyfrifyddu;
  • Unrhyw eitemau lle derbyniwyd hawliad a lle gwnaed taliad yn ystod y cyfnod cyfrifyddu;
  • A yw unrhyw rai o’r costau’n gysylltiedig â gwaith y talwyd neu y telir grant gwella ar ei gyfer.

22. Os bydd tenantiaid o fwy na 4 annedd preswyl yn talu’r tâl gwasanaeth, yna rhaid i’r crynodeb gael ei ardystio’n grynodeb teg gan gyfrifydd cymwys, a’i fod wedi’i gefnogi’n ddigonol gan gyfrifon, derbynebau a dogfennau eraill a gyflwynwyd i’r cyfrifydd hwnnw. Os mai corff sector cyhoeddus yw’r landlord, yna gall un o’i swyddogion sy’n gyfrifydd cymwysedig ardystio’r crynodeb, ond fel arall, rhaid i’r cyfrifydd a’r landlord fod yn annibynnol ar ei gilydd.

23. Mae adran 22 o’r Landlord and Tenant Act 1985 yn rhoi hawl i denantiaid (ar ôl cael crynodeb o adran 21) archwilio dogfennau sy’n ymwneud â’r tâl gwasanaeth hefyd. O fewn 6 mis i dderbyn y crynodeb, gall y tenant ysgrifennu at y landlord yn gofyn am gael gweld y cyfrifon, derbynebau a dogfennau eraill sy’n berthnasol i’r wybodaeth sydd yn y crynodeb, a gofyn am gyfleusterau i lungopïo’r dogfennau hynny. Rhaid darparu cyfleusterau archwilio i’r tenant o fewn mis i’r cais, a rhaid iddynt barhau i fod ar gael am gyfnod o ddeufis. Os yw’r tenant angen cyfleusterau i fwrw golwg ar y dogfennau’n unig yna rhaid i hynny gael ei ddarparu am ddim, ond os bydd cyfleusterau llungopïo yn cael eu darparu yna mae gan y landlord hawl i drefnu eu bod ar gael ar ôl derbyn tâl rhesymol am hynny fel y gwêl yn dda. Os yw’r landlord yn mynd i gostau wrth ddarparu cyfleusterau archwilio, yna gellir eu hadennill fel rhan o gostau rheoli’r landlord, os ydynt yn adenilladwy o dan delerau’r brydles.

24. Os yw’r landlord yn methu â chydymffurfio â’r cais am grynodeb o dan adran 21 neu gais i archwilio dogfennau dan adran 22, heb esgus rhesymol, yna mae’n cyflawni trosedd a gall wynebu dirwy o hyd at £2,500 a’i gael yn euog. Mae landlordiaid awdurdodau lleol wedi’u heithrio o hyn.

Ymgynghoriad

25. Os yw landlord yn bwriadu cyflawni gwaith dros werth penodol neu drefnu cytundeb hirdymor ar gyfer darparu gwasanaethau, yna rhaid iddo ymgynghori â’r tenantiaid yn gyntaf. Mae Adran 20 o’r Landlord and Tenant Act 1985 yn cyflwyno gofynion llym o ran y broses ymgynghori sy’n ofynnol a’r weithdrefn i’w dilyn.

26. Gall landlord orfod ymgynghori mewn dwy sefyllfa:

Gwaith cymwys

27. Lle mae landlord yn bwriadu gwneud gwaith trwsio, cynnal a chadw neu wella a allai gostio dros £250 i unigolyn sy’n talu tâl gwasanaeth. Yn flaenorol, roedd y terfyn £250 hwn yn cael ei ystyried (yn dilyn Martin v Maryland Estates Ltd (Service Charges) (2000) 32 H.L.R. 116) yn £250 fesul set o weithiau.

28. Bu hwn yn faes dadleuol iawn yn ddiweddar. Yn achos Phillips v Francis [2012] EWHC 3650 (Ch); [2013] 1 W.L.R. 2343, fe wnaeth Canghellor yr Uchel Lys sy’n ymadael
(Syr Andrew Morritt) ddehongli hyn fel £250 am bob gwaith mawr yn ystod unrhyw gyfnod tâl gwasanaeth yn lle hynny. Er enghraifft, os yw landlord yn bwriadu gwneud gwaith a fyddai’n costio £60 i bob unigolyn sy’n talu tâl gwasanaeth, byddai’n rhaid iddo ymgynghori ynglŷn â’r ail set o waith gan y byddai’n cynyddu’r cyfraniad tâl gwasanaeth tuag at waith mawr i dros £250 yn y flwyddyn tâl gwasanaeth honno. Felly, roedd hyn yn gadael landlordiaid a’u cynghorwyr mewn sefyllfa lle byddent yn gorfod mynd trwy broses ymgynghori statudol am hyd oed mân weithiau, gan greu oedi a chostau cynyddol i denantiaid.

29. Mae’r Llys Apêl wedi gwyrdroi penderfyniad yr Uchel Lys yn ddiweddar, er mawr ryddhad i landlordiaid ac asiantau rheoli ledled y wlad (Phillips v Francis [2014] EWCA Civ 1395; [2015] 1 W.L.R. 741. Yn ôl y Llys Apêl, ni allai dehongliad Syr Morritt fod fel yr oedd y Senedd wedi’i fwriadu’n wreiddiol, ac yn hytrach roedd o’r farn y byddai angen i landlordiaid glustnodi setiau unigol o weithiau (fel o’r blaen). Dim ond os yw un set o waith yn uwch na’r terfyn £250 y mae angen cynnal ymgynghoriad statudol bellach. Roedd Meistr y Rholiau yn darparu rhywfaint o arweiniad defnyddiol ar sut i benderfynu beth yw set o weithiau - gan annog synnwyr cyffredin ac ystyried ffactorau fel (ond nid yn gyfyngedig i) lle mae’r gweithiau’n yn cael ei wneud a pha mor agos ydynt at ei gilydd, a yw’r gweithiau wedi’u cynnwys dan yr un contract, a yw’r gweithiau’n cael eu cyflawni'r un pryd neu ar adegau gwahanol, ac a yw’r gweithiau’n debyg o ran natur neu beidio.

Cytundebau hirdymor cymwys

30. Os yw’r landlord yn cynnig ymrwymo i gontract er mwyn darparu gwasanaethau am gyfnod o fwy na 12 mis, a bod y gost a gaiff ei dosrannu i unrhyw unigolyn sy’n talu tâl gwasanaeth yn fwy na £100 y flwyddyn, yna rhaid ymgynghori â’r tenantiaid. Mae yna rai mathau cyfyngedig o gontractau sydd wedi’u heithrio o’r gofynion ymgynghori (rheoliad 3 o’r Rheoliadau Taliadau Gwasanaeth (Gofynion Ymgynghori) (Cymru) 2004 2004/684).

31. Mae’r broses ymgynghori statudol yn gymharol hir, ac yn cynnwys sawl cam gwahanol. Mae’r weithdrefn ar gyfer ymgynghori ar naill ai Gwaith Cymwys neu Gytundebau Hirdymor Cymwys i’w gweld yn y Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003/1987 (mae darpariaethau tebyg ar gyfer Cymru).

32. Rhaid cwblhau’r ymgynghoriad cyn dechrau ar Waith Cymwys neu cyn cychwyn ar Gytundeb Hirdymor Cymwys. Fodd bynnag, mae’r cosbau am beidio â chydymffurfio â’r gofynion ymgynghori yn gallu bod yn llym. Pe dylai ymgynghoriad fod wedi’i gynnal, a bod hynny heb ei wneud neu os na chyflawnwyd bob cam o’r broses ymgynghori’n gwbl gyflawn, yna, mewn perthynas â Chytundeb Hirdymor Cymwys, dim ond £250 sydd gan y landlord hawl i’w adennill gan bob tenant. Gall hyn adael landlord gyda chryn faich ariannol.

33. Gellir gofyn am ryddhad (goddefeb) o’r gofynion ymgynghori, a gellir gofyn am hynny ymlaen llaw (h.y. ar gyfer gwaith brys) neu ar ôl y digwyddiad (h.y. os sylwir ar wall yn y broses ymgynghori) gan y Tribiwnlys Haen Gyntaf (Siambr Eiddo). Fodd bynnag, mae’n gallu bod yn anodd cael goddefeb o’r fath). Yn ddiweddar, darparodd y Goruchaf Lys ganllawiau ar y ffactorau i’w hystyried wrth wneud cais am oddefeb yn Daejan Investments Ltd v Benson [2013] UKSC 14; [2013] 1 W.L.R. 854 (cais am oddefeb ôl-weithredol yn deillio o fethiannau yn y broses ymgynghori yn ymwneud â gwaith mawr). Penderfynodd y Goruchaf Lys y dylai’r pwyslais fod ar ganfod a ddioddefodd y tenantiaid unrhyw ragfarn wirioneddol yn sgil y methiant i ymgynghori, a bod y baich ar y tenantiaid eu hunain i ddangos rhagfarn o’r fath. Os gellir profi hynny, yna gellir lleihau cyfraniadau’r tâl gwasanaeth er mwyn gwneud iawn i’r tenantiaid fel sy’n briodol neu ei gyfyngu i £250 y tenant.

Anghydfodau

34. Fel y nodir uchod, mae taliadau gwasanaeth yn faes sy’n achosi anghydfod yn aml rhwng landlordiaid a thenantiaid. Gall anghydfodau ymwneud â dogfennau anghywir neu annilys, diffyg cydymffurfio â’r statud neu delerau’r brydles, cwestiynau am resymolrwydd, a methu ag ymgynghori ar fater Gwaith Cymwys neu Gytundebau Hirdymor Cymwys. Gellir cyflwyno anghydfodau gerbron Llys neu Dribiwnlys Haen Gyntaf (Siambr Eiddo) (Tribiwnlys Prisio Prydles gynt).

35. Fel arfer, cyflwynir anghydfodau mewn Tribiwnlys, a daeth cyfres newydd o reolau am y gweithdrefnau hyn - Tribunal Procedure (First-tier Tribunal) (Property Chamber) Rules 2013/1169 i rym ar 1 Gorffennaf 2013.

36. Mae methiant i dalu taliadau gwasanaeth yn broblem gyffredin i landlordiaid. Gellir adennill y rhain fel dyled gytundebol arferol. Fodd bynnag, lle mae taliadau gwasanaeth ar gadw fel rhent mewn prydles, mae’n gyffredin i’r brydles ddarparu ar gyfer fforffedu os nad yw’r rhent yn cael ei dalu, neu os yw unrhyw gyfamod arall sy’n rhan o’r brydles yn cael ei dorri. Yn aml, mae cymal cysylltiedig yn y brydles sy’n caniatáu i’r landlord adennill ei gostau mewn achosion fforffedu, ac felly dyma’r dull mwyaf poblogaidd ymhlith landlordiaid o adennill ôl-ddyledion tâl gwasanaeth.

37. Mae’n bwysig cofio, fodd bynnag, os oes gan landlord hawl i fforffedu’r brydles oherwydd methiant i dalu taliadau gwasanaeth yna, cyn fforffedu, rhaid cyflwyno Hysbysiad i’r tenant o dan  adran 146 o’r Law of Property Act 1925.

38. Ni chaiff landlordiaid gyflwyno’r Hysbysiad hwnnw oni bai fod ôl-ddyledion yn ddyledus ers mwy na thair blynedd, neu’n werth dros £350. Ar ben hynny , mae adran 168 o’r Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid naill ai gael y tenant i gyfaddef yn gyntaf fod symiau’n ddyledus, neu ddatganiad o benderfyniad gan Lys neu Dribiwnlys perthnasol. Y cyfnod terfyn ar gyfer adennill taliadau gwasanaeth yw 6 neu 12 mlynedd, yn dibynnu ar delerau’r brydles a’r math o brydles.

Costau anghydfodau

39. Mewn unrhyw anghydfod rhwng landlordiaid a thenantiaid, bydd y naill barti a’r llall yn mynd i gostau wrth reswm -  ffioedd Llys neu Dribiwnlys, ffioedd cyfreithiol, ffioedd arbenigwyr ac ati. Yn dibynnu ar delerau’r brydles dan sylw, efallai bod hawl gan landlord i adennill ei gostau wrth ymdrin ag unrhyw anghydfod gyda’r tenant neu hawl i adennill y costau hyn drwy’r tâl gwasanaeth. Felly, gall y tenant mewn unrhyw achos Llys neu Dribiwnlys wneud cais dan adran 20C o'r Landlord and Tenant Act 1985 am Orchymyn nad yw naill ai’r cyfan neu unrhyw rai o’r costau a ysgwyddwyd neu sydd i’w hysgwyddo mewn cysylltiad â’r achos hwnnw’n cael eu hystyried yn gostau perthnasol wrth benderfynu ar faint o dâl gwasanaeth ddylai’r tenant neu unrhyw unigolyn arall neu unigolion eraill a nodir yn y cais ei dalu.

40. Mae’r canllawiau o ran a ddylai Llys neu Dribiwnlys wneud Gorchymyn Adran 20C yn gyfyngedig, ac yn syml dywed adran 20C(3) "the Court or Tribunal to which the application is made may make such an order on the application as it considers just and equitable in the circumstances".

41. Awgrymir gan yr awdur y bydd hyn yn dibynnu i raddau helaeth iawn ar bwy y gellir dweud sydd wedi “ennill” mewn gwirionedd.

Yswiriant

42. Fel arfer, bydd prydles yn darparu bod landlord yn trefnu yswiriant yr adeilad (gan adael tenantiaid i drefnu eu hyswiriant cynnwys cartref eu hunain), a’r landlord wedyn yn adennill costau’r polisi yswiriant trwy’r tâl gwasanaeth. Os yw’r tâl gwasanaeth yn darparu ar gyfer adennill premiwm yswiriant, gall tenant ofyn i’r landlord am grynodeb ysgrifenedig o’r polisi, neu i archwilio a gwneud copïau o’r polisi. Dylai cais o’r fath gael ei wneud yn ysgrifenedig, a rhaid i’r landlord gydymffurfio o fewn 21 diwrnod i’w dderbyn.

43. Os mai dim ond crynodeb ysgrifenedig y mae’r tenant yn gofyn amdano, yna rhaid i’r landlord gadarnhau swm yswirio’r adeilad, enw’r cwmni yswiriant, a’r risgiau sy’n cael eu cwmpasu gan y polisi. Dim ond unwaith ym mhob cyfnod yswirio y mae’n ofynnol i landlord ddarparu crynodeb ysgrifenedig. Os yw’r tenant eisiau gweld y polisi, yna rhaid i’r landlord ddarparu cyfleusterau ar gyfer archwilio’r polisi ac unrhyw ddogfennau perthnasol eraill (gan gynnwys derbynebau) a chyfleusterau ar gyfer eu llungopïo. Fel arall, gall tenantiaid ofyn i’r landlord am gopi o’r polisi a dogfennau penodedig. Gall darparu cyfleusterau archwilio a/neu lungopïo gael ei drin fel cost reoli, ac efallai bod modd i’r landlord adennill hyn drwy’r mecanwaith tâl gwasanaeth.

Costau gweinyddol

Mae’r rhain ar wahân i daliadau gwasanaeth, a chyflwynodd Atodlen 11 i’r Commonhold and Leasehold 44. Reform Act 2002 hawliau’n ymwneud â thaliadau gweinyddol.

45. Mae paragraff 1 yn diffinio taliadau gweinyddol fel:

"an amount payable by a tenant of a dwelling as part of or in addition to rent which is payable, directly or indirectly for - (a) for or in connection with the grant of approvals under his lease, or applications for such approvals; (b) for or in connection with the provision of information or documents by or on behalf of the landlord or a person who is party to his lease otherwise than as landlord or tenant; (c) in respect of a failure by the tenant to make a payment by the due date to the landlord or a person who is party to his lease otherwise than as landlord or tenant; or ; (d) in connection with a breach (or alleged breach) of a covenant or condition in his lease."

46. Rhaid i unrhyw dâl gweinyddol a hawlir gan y landlord fod yn rhesymol cyn y gellir eu hadennill, a’u cyflwyno gyda chrynodeb o hawliau a rhwymedigaethau’r tenantiaid mewn perthynas â thaliadau gweinyddol. Ni fydd yn daladwy hyd nes y darperir crynodeb. Os yw’r tâl gweinyddol yn amrywiol, yna gall y tenant herio rhesymolrwydd y tâl gweinyddol (yn yr un modd â thaliadau gwasanaeth) trwy wneud cais i’r Tribiwnlys. Os yw’r tâl gweinyddol wedi’i sefydlu gan y brydles neu gan fformiwla o fewn y brydles, yna gall y tenant wneud cais i’r Tribiwnlys i amrywio’r darpariaethau hynny ar y sail bod y swm a nodwyd yn y brydles neu’r fformiwla a ddarparwyd yn y brydles yn afresymol.

Mwy o erthyglau ynghylch Tai

Gweld mwy o erthyglau yn Tai