Estyniad prydles

Estyniadau statudol i brydlesi mewn perthynas â fflatiau

Beth yw estyniad i brydles?

Mae buddiant lesddaliad hir mewn eiddo yn lleihau mewn gwerth dros amser. Mae estyniad statudol i brydles yn darparu tenantiaid â hawl i ymestyn tymor y brydles, mewn perthynas â fflat breswyl, os na ellir cytuno ar estyniad gwirfoddol i brydles gyda landlord, os bydd meini prawf penodol yn cael eu bodloni. 

Pa ddeddfwriaeth sy'n llywodraethu estyniad i brydles fflat?

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 (fel y'i diwygiwyd gan Ddeddf Cyfunddaliad a Diwygio Cyfraith Lesddaliad 2002) yn rhoi hawl statudol i denant cymwys i brydles newydd ar ei fflat unwaith y mae wedi'i phrydlesu am ddwy flynedd. 

Nid oes cyfyngiad ar sawl gwaith y gellir defnyddio'r hawl hon. 

Beth yw'r gofynion i fod yn gymwys ar gyfer yr hawl hon?

Er mwyn bod yn gymwys, mae'n rhaid i denant fodloni'r amodau canlynol ar y dyddiad y gwneir yr hawliad: 

• Mae'n rhaid i'r tenant ddal yr eiddo o dan brydles hir (h.y. a roddwyd yn wreiddiol am dymor o fwy na 21 mlynedd) ac mae'n rhaid iddo fod wedi bod y perchennog cyfreithiol o'r brydles am o leiaf dwy flynedd 
• Mae'n rhaid i'r eiddo fod yn fflat mewn adeilad cymwys (gellir dod o hyd i adeiladau eithriedig yn adrannau 94-96 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993) 

Gellir ond bod un tenant cymwys ar y tro. Os yw landlord tenant yn ymddiriedolaeth tai elusennol, a'r eiddo yn cael ei ddarparu fel rhan o waith yr elusen, yna ni fydd y tenant yn gymwys. Mae'n rhaid i'r brydles bresennol beidio â disgyn o fewn yr amgylchiadau a amlinellir yn adran 5(2) a 39 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993. 

Caiff rhai eiddo eu heithrio yn llwyr: 

• Adeiladau o fewn ardal eglwys gadeiriol 
• Eiddo’r Ymddiriedolaeth Genedlaethol 
• Mae'r rhydd-ddaliad yn cynnwys unrhyw gledrau rheilffordd weithredol, gan gynnwys pont neu dwnnel neu wal gynnal i gledrau rheilffordd 
• Eiddo'r Goron*.* Er nad yw'r Goron wedi'i hymrwymo gan y ddeddfwriaeth, mae'r Gweinidog wedi gwneud datganiad i Dŷ'r Cyffredin y bydd y Goron yn barod i gydymffurfio â'i hegwyddorion. 

Beth a ystyrir yn 'fflat'? 

Diffinnir fflat yn adran 101 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 fel a ganlyn: 

"set o safleoedd ar wahân (p'un a ydynt ar yr un llawr neu beidio): 
(a) sy'n ffurfio rhan o adeilad, a 
(b) sydd wedi'i hadeiladu neu ei haddasu ar gyfer defnydd at ddibenion annedd, ac 
(c) un ai ei chyfanrwydd neu ran sylweddol ohoni yn gorwedd uwchben neu oddi tan ran arall o'r adeilad." 

Sut mae tenant yn gweithredu'r hawl hon?

Bydd angen i denant gyflwyno hysbysiad o hawliad i'r landlord cymwys (h.y. y landlord sydd â'r gallu i roi'r estyniad i'r brydles) ac unrhyw drydydd parti i brydles y tenant. Mae adran 42 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 yn amlinellu gofynion yr hysbysiad. 

Mae'n rhaid i'r landlord ymateb i hysbysiad yr hawliad drwy wrth-hysbysiad o fewn 28 diwrnod. Gall y landlord ofyn am wybodaeth ychwanegol ond mae'n rhaid iddo wneud hynny o fewn 21 diwrnod o dderbyn yr hysbysiad o hawliad. Mae'n rhaid i'r tenant ddarparu'r wybodaeth y gofynnir amdani o fewn 21 diwrnod. 
Os nad yw'r landlord yn cyflwyno'r gwrth-hysbysiad erbyn y dyddiad a benodir yn yr hysbysiad o hawliad (y mae'n rhaid iddo fod o leiaf dau fis o ddyddiad cyflwyno’r hysbysiad o hawliad), gall tenant wneud cais i'r llys am orchymyn breinio o fewn chwe mis. 

Unwaith mae gwrth-hysbysiad y landlord wedi ei gyflwyno, gall y naill barti neu’r llall wneud cais i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau am benderfyniad. Ni ellir gwneud y cais hwn yn gynt na dau fis o ddyddiad cyflwyno'r gwrth-hysbysiad, ond dylid ei wneud o fewn chwe mis o'r dyddiad hwn. 

Mae gan y partïon hawl i apelio i'r Uwch Dribiwnlys (Siambr Tiroedd) ond gallant ond apelio gyda chaniatâd y tribiwnlys. Mae gan y partïon ddau fis i ymrwymo i'r brydles newydd o ddyddiad y penderfyniad terfynol. Os nad ymrwymir i'r brydles, mae gan y tenant ddau fis arall i wneud cais i'r llys i orchymyn y landlord i gyflawni ei rwymedigaethau. 

Unwaith y cyflwynir hysbysiad o hawliad, bydd y tenant yn atebol am ffioedd proffesiynol rhesymol y landlord o ddyddiad cyflwyno hysbysiad y tenant, p'un a yw'r cais yn llwyddiannus ynteu beidio. 

Mae'n hanfodol fod yr hysbysiad yn cael ei gofrestru yn erbyn teitl y landlord ar y Gofrestrfa Tir ar ôl iddo gael ei gyflwyno i ddiogelu sefyllfa'r tenant. 
Gall y landlord ddarparu'r tenant â gwrth-hysbysiad a gwneud cais am orchymyn i atal estyniad i brydles pan fydd tymor prydles y tenant yn dod i ben o fewn pum mlynedd o ddyddiad yr hawliad a bod ganddo resymau penodol dros wrthwynebu'r hawliad fel yr amlinellir yn adran 47 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993. 

Os bydd y tenant yn gwneud cais am estyniad i brydles a bod cais wedyn yn cael ei wneud gan denantiaid eraill i brynu'r rhydd-ddaliad gan ddefnyddio'r weithdrefn rhyddfreinio ar y cyd, bydd yr hawliad am estyniad i'r brydles yn cael ei atal. 

Pa ddarpariaethau fydd y brydles newydd yn eu cynnwys? 

• Bydd y tymor yn 90 mlynedd o hyd, ar ben gweddill y tymor yn y brydles bresennol
• Bydd premiwm yn daladwy
• Bydd y rhent yn rhent hedyn pupur
• Ar yr un telerau â'r brydles bresennol (ac eithrio unrhyw addasiadau a amlinellir yn adran 57 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993)

Beth am bris prynu? 

Bydd premiwm untro yn daladwy ar gyfer y brydles newydd yn ychwanegol at rent hedyn pupur. Gellir dod o hyd i ddarpariaethau yn ymdrin â sut y cyfrifir y premiwm hwn yn Atodlen 13 i Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 ac adran 56 ohoni. Bydd y dyddiad prisio yn cael ei bennu fel dyddiad yr hysbysiad o hawliad. 

Landlordiaid absennol

Os na ellir dod o hyd i'r landlord, ar ôl ymdrechion rhesymol, ni fydd hyn yn atal tenant rhag gwneud cais am estyniad i brydles. 

Os yw'r landlord yn gwmni sydd yn nwylo’r derbynwyr, dylid cyflwyno hysbysiad o hawliad i'r derbynnydd. Os yw'r landlord yn unigolyn sy'n fethdalwr, gellir cyflwyno hysbysiad o hawliad i’r ymddiriedolwr sy’n gyfrifol am y methdaliad. 

Os yw'r landlord yn absennol, gellir gwneud cais i lys sirol am orchymyn breinio i ymestyn y brydles. Os yw'r llys yn fodlon bod tenant yn gymwys am brydles newydd, bydd yn rhoi estyniad i'r brydles yn absenoldeb y landlord. Bydd y llys fel arfer yn cyfeirio'r achos i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau i benderfynu'r premiwm.