Rhyddfreinio
Mae'r wybodaeth isod yn ymwneud â rhyddfreinio sy'n ymwneud â fflatiau yn unig. Gweler Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad 1967 ar gyfer rhyddfreinio mewn perthynas â thai.
Beth mae rhyddfreinio ar y cyd yn ei olygu?
Mae gan denantiaid mewn fflat mewn adeilad â phrydles hir (sydd fel arfer yn brydles a roddwyd yn wreiddiol am fwy na 21 mlynedd) yr hawl i ddod ynghyd â phrynu buddiant rhydd-ddaliadol eu hadeilad ar yr amod fod meini prawf penodol yn cael eu bodloni.
Mewn rhai amgylchiadau, gellir bod gofyn i berchennog presennol y buddiant rhydd-ddaliadol lesio’n ôl rhywfaint o'r eiddo pan fydd y tenantiaid yn caffael y buddiant rhydd-ddaliadol, neu gellir cael caniatâd i wneud hynny.
Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993, fel y’i diwygiwyd gan Ddeddf Tai 1996 a Deddf Cyfunddaliad a Diwygio Cyfraith Lesddaliad 2002, yn llywodraethu'r hawl hon.
Pa feini prawf y mae angen eu bodloni er mwyn bod yn gymwys?
Mae angen bodloni sawl darpariaeth cyn y gellir gwneud cais i gaffael y buddiant rhydd-ddaliadol. Mae angen bodloni darpariaethau o'r fath ar y diwrnod y cyflwynir yr hawliad. Amlinellir y rhain yn Neddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 fel a ganlyn:
- Mae'n rhaid i'r adeilad fod yn adeilad hunangynhwysol neu ran o adeilad
- Mae'n rhaid i'r adeilad gynnwys dwy neu fwy o fflatiau dan feddiannaeth tenantiaid cymwysedig (gweler adran 5 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993)
- Ni chaiff cyfanswm nifer y fflatiau a ddelir gan y tenantiaid fod yn llai na dwy ran o dair o gyfanswm y fflatiau a gynhwysir yn yr adeilad
- Rhaid nad yw’r adeilad wedi’i eithrio rhag yr hawl (gweler adrannau 4, 10, 94–96 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993)
Os yw o leiaf 50% o'r fflatiau yn yr adeilad yn cymryd rhan, mae’r tenantiaid yn denantiaid cymwysedig, mae’r eiddo yn gymwys, ac mae’r gweithdrefnau cywir yn cael eu dilyn, ni all y landlord wrthwynebu. Fodd bynnag, gweler adran 21 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993, sy'n ymdrin â gwrth-hysbysiad gan landlord.
A yw'r adeilad yn bodloni'r rheol 25% amhreswyl?
Os yw mwy na 25% o arwynebedd llawr mewnol yr adeilad, ac eithrio unrhyw rannau cyffredin, yn peidio â chael ei ddefnyddio, neu y bwriedir peidio â’i ddefnyddio, at ddibenion preswyl, yna ni fydd yr adeilad yn gymwys. Gallai hyn fod yn siopau, swyddfeydd ac ati. Bydd garejis a mannau parcio a ddefnyddir yn benodol gan y fflatiau yn yr adeilad yn cael eu dosbarthu fel ardaloedd preswyl.
Eithriad landlordiaid preswyl
Nid oes hawl rhyddfreinio ar y cyd o dan yr amgylchiadau canlynol:
- mae'r adeilad wedi’i addasu’n bedair fflat neu lai; ac
- nid yw'n floc pwrpasol; ac
- mae’r un unigolyn wedi bod yn berchen ar y rhydd-ddaliad ers y cyfnod cyn addasu'r adeilad yn fflatiau; ac
- mae ef neu aelod o'i deulu sy'n oedolyn wedi byw yno am y 12 mis diwethaf.
Mae rhai eiddo wedi'u heithrio o hawliau estyniad i brydles a rhyddfreinio ar y cyd yn llwyr:
- Adeiladau o fewn ardal eglwys gadeiriol
- Eiddo’r Ymddiriedolaeth Genedlaethol
- Mae'r rhydd-ddaliad yn cynnwys unrhyw gledrau rheilffordd weithredol, gan gynnwys pont neu dwnnel neu wal gynnal i gledrau rheilffordd
- Eiddo'r Goron*.* Er nad yw'r Goron wedi'i hymrwymo gan y ddeddfwriaeth, mae'r Gweinidog wedi gwneud datganiad i Dŷ'r Cyffredin y bydd y Goron yn barod i gydymffurfio â'i hegwyddorion.
Sut y gall tenantiaid weithredu'r hawl?
Gall tenantiaid weithredu'r hawl i ryddfreinio ar y cyd drwy gyflwyno hysbysiad cychwynnol o hawliad yn unol ag adran 13 o Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993.
Mae'n rhaid i'r hysbysiad cychwynnol fodloni’r amodau canlynol:
- Cael ei ddarparu i berchennog y teitl uwch (a ddewisir gan y tenantiaid lle ceir amryw o berchnogion rhydd-ddaliadau) gyda chopïau o'r hysbysiad cychwynnol yn cael eu darparu i weddill y perchnogion rhydd-ddaliadau. Mae'n rhaid hefyd ei ddarparu i unrhyw unigolyn a allai fod yn 'landlord perthnasol'.
- Cael ei ddarparu gan nifer o denantiaid cymwys fflatiau yn y safle fel ar ddyddiad yr hysbysiad cychwynnol (heb fod yn llai na hanner cyfanswm y fflatiau)
- Ei ddarparu gyda chynllun yn dangos y safle sydd i'w gaffael yn ogystal â manylion unrhyw eiddo arall y mae'r tenantiaid yn bwriadu ei gaffael (sydd ganddynt hawl i’w gaffael) ac unrhyw hawliau tramwy dros eiddo nad yw'n cael ei gaffael
- Cynnwys datganiad o seiliau’r hawl bod y safle penodedig yn gymwys ar gyfer yr hawl o ryddfreinio ar y cyd ar ddyddiad yr hysbysiad cychwynnol
- Cynnwys gwybodaeth ynghylch unrhyw fuddiannau lesddaliadol y bwriedir eu caffael
- Datgan y pris prynu a gynigir ar gyfer y rhydd-ddaliad ac unrhyw fuddiannau lesddaliadol
- Darparu enwau llawn y tenantiaid cymwys yn y safle penodedig yn ogystal â'u cyfeiriadau a manylion eu prydles (gan gynnwys y dyddiad y rhoddwyd y brydles, hyd y tymor, a phryd y cychwynnwyd y tymor)
- Darparu enw a chyfeiriad unrhyw brynwr enwebedig
- Darparu dyddiad erbyn pryd y mae'n rhaid i berchennog y teitl uwch ddarparu ei wrth-hysbysiad mewn ymateb i'r hysbysiad (y mae'n rhaid iddo beidio â bod yn llai na dau fis ar ôl dyddiad yr hysbysiad cychwynnol)
Mae'n rhaid i'r tenantiaid benderfynu sut y byddant yn caffael a dal y rhydd-ddaliad. Mae hyn yn aml drwy gwmni y byddant oll yn aelodau ohono. Hwn hefyd fydd y prynwr enwebedig, a fydd yn cael ei enwi yn yr hysbysiad cychwynnol i'r landlord.
Unwaith y cyflwynir hysbysiad cychwynnol, bydd y tenantiaid sy'n cymryd rhan yn atebol am ffioedd proffesiynol rhesymol y landlord o ddyddiad cyflwyno’r hysbysiad cychwynnol, p'un a yw'r cais yn llwyddiannus ynteu beidio.
- Os yw landlord tenant yn ymddiriedolaeth tai elusennol, ac mae'r eiddo wedi'i ddarparu fel rhan o waith yr elusen, yna ni fydd y tenantiaid yn gymwys. Gallai tenant beidio â bod yn gymwys hefyd os yw’n berchen ar fwy na dwy fflat yn yr adeilad. Mae hyn un ai ar y cyd ag eraill neu yn unigol yn ei enw ei hun. Pan fydd hyn yn berthnasol, bydd y fflatiau hyn yn cael eu diystyru o'r ddwy ran o dair.
Mae'r hysbysiad hefyd yn gofrestradwy yn y Gofrestrfa Tir, a all fod yn fuddiol i denantiaid gan y gall warchod eu sefyllfa.
Sut y penderfynir ar y pris prynu?
Mae yna fformiwla yn Atodlen 6 i Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 sy'n ymdrin â'r dull o gyfrifo'r pris prynu. Bydd y dyddiad prisio yn cael ei bennu fel dyddiad yr hysbysiad cychwynnol.
Landlordiaid absennol
Os na ellir dod o hyd i'r landlord, ar ôl ymdrechion rhesymol, ni fydd hyn yn atal y tenantiaid rhag gweithredu hawl ryddfreinio.
Os yw'r landlord yn gwmni sydd yn nwylo’r derbynwyr, dylid cyflwyno hysbysiad cychwynnol i'r derbynnydd. Os yw'r landlord yn unigolyn sy'n fethdalwr, gellir cyflwyno hysbysiad cychwynnol i'r ymddiriedolwr sy’n gyfrifol am y methdaliad.
Os yw'r landlord yn absennol, gellir gwneud cais i lys sirol am orchymyn breinio i werthu'r rhydd-ddaliad. Os yw'r llys yn fodlon bod y meini prawf wedi'u bodloni, bydd yn gorchymyn gwerthu'r eiddo. Bydd y llys fel arfer yn cyfeirio'r achos i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau i benderfynu'r premiwm.