Tâl gwasanaeth

Beth yw tâl gwasanaeth?

Dyma swm o arian sy'n daladwy gan denant i landlord am ddarparu'r gwasanaethau a amlinellir mewn prydles breswyl. Mae'r swm yn amrywiol, gan ddibynnu ar y costau yr eir iddynt. Mae cyfanswm y gost fel arfer yn cael ei rannu rhwng y tenantiaid sy'n meddiannu'r adeilad yn unol â thelerau'r brydles.

Rydych fel arfer yn disgwyl gweld taliadau gwasanaeth mewn prydlesi ar gyfer rhan o adeilad, lle mae'r landlord yn darparu gwasanaethau i'r adeilad. Mae'r landlord fel arfer yn talu am y gwasanaethau ymlaen llaw ac yna'n cael ei ad-dalu gan y tenant drwy dâl gwasanaeth.

Beth yw'r mathau o wasanaethau y gellir eu darparu?

Bydd hyn yn amrywio gan ddibynnu ar y brydles; fodd bynnag, mae enghreifftiau yn cynnwys:

Darparu goleuadau a gwres i’r rhannau cyffredin yn yr adeilad
Darparu staff diogelwch a glanhau ar gyfer yr adeilad
Glanhau a chynnal y rhannau a gedwir o'r adeilad sy'n aros ym mherchnogaeth y landlord
Cynnal a chadw'r gerddi/tirwedd sy'n rhannau cyffredin
Cynnal a chadw ac atgyweirio unrhyw lifftiau yn y rhannau cyffredin
Newid y biniau yn y rhannau cyffredin
Unrhyw wasanaethau eraill sy'n angenrheidiol i'r adeilad a/neu'r ystâd yn unol â rheolaeth ystâd dda – mae hyn yn tueddu i fod yn gymal "cynhwysol" y mae landlordiaid weithiau yn ei gynnwys fel nad ydynt yn gyfyngedig i ddarparu y gwasanaethau a amlinellir yn y brydles yn unig

Am beth arall y gall tenantiaid ddisgwyl ei dalu o dan dâl gwasanaeth?

Eto, mae hyn yn dibynnu ar yr hyn yr amlinellir yn y brydles, ond mae enghreifftiau’n cynnwys:

Rheoli ffioedd asiantiaid
Bodloni argymhellion yswirwyr ar gyfer yr adeilad
Cyflenwi a thynnu cyfleustodau o'r rhannau a gedwir
Bodloni gofynion cyfreithiol sy'n ymwneud â'r rhannau a gedwir
Ffioedd cyfrifydd priodol a rhesymol y landlord
Ffioedd cyfreithiol priodol a rhesymol y landlord
Ailaddurno’r adeilad

Sut y cyfrifir y tâl gwasanaeth?

Bydd hyn yn cael ei lywodraethu gan beth sydd yn y brydles. Gallai'r ffigur sy'n daladwy fod yn benodol bob blwyddyn neu gallai fod y gost amcangyfrifedig neu'r gwir gost o ddarparu'r gwasanaethau.
Dylai'r brydles amlinellu sut y bydd y tâl gwasanaeth yn cael ei gyfrifo. Er enghraifft, gellid ei gyfrifo yn seiliedig ar gyfran deg a rhesymol fel y penderfynir gan y landlord, gofod llawr wedi'i rannu â nifer y fflatiau, neu hyd yn oed canran benodol o'r costau.

Mae Deddf Landlord a Thenant 1985 (fel y'i diwygiwyd) (“y Ddeddf) yn nodi y gall landlord ond adfer tâl gwasanaeth mewn perthynas â chostau yr aethpwyd iddynt yn rhesymol a gwaith sydd wedi cael ei gynnal i safon resymol. Gall tenant herio unrhyw daliadau gwasanaeth afresymol drwy wneud cais i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau.

Pryd mae tâl gwasanaeth yn daladwy?

Dylai'r brydles amlinellu pryd y disgwylir i’r tâl gwasanaeth gael ei dalu. Gall hyn amrywio o daliadau ymlaen llaw ar ddyddiadau penodol neu archeb ar ôl i gostau gael eu codi. Weithiau, ar ddiwedd y flwyddyn taliadau gwasanaeth, pan fo tâl gwasanaeth yn daladwy yn seiliedig ar gostau amcangyfrifedig, bydd diffyg, h.y. mae'r gwir dâl gwasanaeth yn uwch na'r arian a dderbyniwyd gan denantiaid ac felly bydd disgwyl fel arfer i'r tenantiaid dalu'r balans sy’n ddyledus o'u cyfran nhw. Os yw'r gwir dâl gwasanaeth yn llai na'r tâl gwasanaeth a dderbyniwyd, y tueddiad yw i'r arian gael ei ddychwelyd i'r tenantiaid, ei roi mewn cronfa wrth gefn, neu ei ddefnyddio yn erbyn y tâl gwasanaeth ar gyfer y flwyddyn ganlynol. Fel arfer, bydd prydles yn ei gwneud yn ofynnol i landlord lunio datganiad diwedd blwyddyn o'r cyfrif ar gyfer yr hyn sydd wedi cael ei wario, a darparu hwn i'r tenant. Gall y brydles ddarparu ar gyfer cyfrifydd i archwilio neu ardystio hwn.

Mae'n bwysig nodi bod yn rhaid i archebion am daliadau gwasanaeth fod yn ysgrifenedig a chynnwys enw a chyfeiriad y landlord yn hytrach na'r asiant rheoli (ac eithrio pan mai ef yw'r landlord hefyd, neu fod y brydles yn nodi bod yn rhaid gwneud y taliad i'r asiant rheoli).

Mae'n rhaid cyflwyno crynodeb o hawliau a rhwymedigaethau'r tenantiaid gyda'r archeb am daliad tâl gwasanaeth. Mae yna deitl a chynnwys penodol y mae'n rhaid eu defnyddio – gweler y cynnwys rhagnodedig ar gyfer crynodeb o hawliau a rhwymedigaethau tenant – taliadau gwasanaeth. Mae'n rhaid iddo fod yn "eglur ar ffurf teip neu brint o o leiaf deg pwynt" (Rheoliad 3, Rheoliadau Taliadau Gwasanaeth (Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau, a Darpariaethau Trosiannol) (Cymru) 2007). Nid yw'r rheoliadau hyn yn berthnasol pan fo'r landlord yn awdurdod lleol neu'n Awdurdod Parc Cenedlaethol. Mae hyn yn cynnwys manylion o hawl tenant i apelio i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau. Os nad yw archeb am dâl gwasanaeth yn cydymffurfio â’r gofynion statudol, nid oes rhaid i denant ei thalu nes y rhoddir archeb sy’n cydymffurfio.

Hawl i gael gwybodaeth sy'n ymwneud â thâl gwasanaeth

Mae gan denantiaid yr hawliau statudol canlynol:

Ceisio crynodeb o'r cyfrif taliadau gwasanaeth gan y landlord (adran 21 o'r Ddeddf)
Archwilio cyfrifon, derbynebau a dogfennau eraill sy'n ymwneud â'r crynodeb o daliadau gwasanaeth a chreu copïau o'r rhain (adran 22 o'r Ddeddf)
Gwneud cais am grynodeb o yswiriant ac archwilio dogfennau polisi yswiriant (adran 30A o’r Ddeddf ac Atodlen 1 iddi)

Mae'r gallu i wneud cais am wybodaeth yn ddefnyddiol ar gyfer tenantiaid sy'n bwriadu gwerthu eu heiddo neu ar gyfer y rheiny sy'n herio'r costau yn ffurfiol.

Cyfnod cyfyngu ar adfer tâl gwasanaeth

Mae adran 20B o'r Ddeddf yn nodi na ellir adfer costau tâl gwasanaeth gan landlord os aethpwyd iddynt yn fwy na 18 mis cyn cyflwyno archeb ffurfiol amdanynt. Os bydd landlord yn hysbysu tenant yn ysgrifenedig o swm y costau y bydd archeb amdanynt o fewn 18 mis o fynd iddynt, nid yw hyn yn berthnasol.

Gwaith mawr ac ymgynghoriad

Mae adran 20 o'r Ddeddf yn nodi, os yw landlord yn bwriadu cyflawni gwaith a fydd yn costio mwy na £250 i unrhyw denant mewn unrhyw gyfnod cyfrifyddu neu os yw landlord yn bwriadu ymrwymo i gytundeb cymwysedig tymor hir, am dros 12 mis, a fydd yn costio mwy na £100 i unrhyw denant mewn unrhyw gyfnod cyfrifyddu, fod yn rhaid iddo ymgynghori â'r tenantiaid. Am ragor o wybodaeth, gweler: Ymgynghoriad Adran 20).

Beth yw cronfa wrth gefn neu gronfa ad-dalu?

Cronfa wrth gefn neu gronfa ad-dalu yw cronfa arian a gaiff y landlord ymlaen llaw, gan bob tenant, fel y caniateir gan y brydles. Diben y cronfeydd hyn yw sicrhau bod costau gwaith drud, fel ailaddurno’r adeilad, yn cael eu lledaenu dros gyfnod hir o amser i wneud y taliad yn haws ei wneud i’r tenantiaid. Mae hefyd yn creu elfen o degwch rhwng tenantiaid gan y gellir defnyddio arian a dderbyniwyd gan denantiaid nad ydynt bellach â buddiant lesddaliadol ond sydd wedi cyfrannu at y gronfa yn flaenorol. Fodd bynnag, os oes diffyg, bydd disgwyl i'r tenantiaid dalu'r tâl sy’n weddill yn unol â'u rhwymedigaethau ar gyfer y tâl gwasanaeth, fel y nodir yn y brydles.

Mae'n rhaid i'r cyfraniad at y gronfa gan y tenantiaid fod yn rhesymol a bydd yn cael ei bennu yn y brydles ei hun neu drwy benderfyniad gan y landlord. Gall tenant herio unrhyw swm y mae’n teimlo ei fod yn afresymol.

Sut y dylid dal cronfeydd taliadau gwasanaeth?

Mae adran 42 o Ddeddf Landlord a Thenant 1987 ("Deddf 1987") yn ei gwneud yn ofynnol i gronfeydd taliadau gwasanaeth gael eu dal gan y landlord ar ymddiriedaeth ar gyfer y tenantiaid. Mae hyn yn sicrhau bod yr arian yn parhau i gael ei ddiogelu, ac yn cael ei gadw er budd y tenantiaid, os bydd y landlord yn cofnodi ansolfedd. Nid yw'r gofyniad yn berthnasol i awdurdodau lleol, cymdeithasau tai cofrestredig a landlordiaid eraill sydd wedi'u heithrio, fel y diffinnir yn adran 58(1) o Ddeddf 1987.

Gwaherddir taliadau gwasanaeth ar gyfer tenantiaethau byrddaliadol sicr yn y sector rhentu preifat ar y cyfan o dan Ddeddf Rhentu Cartrefi (Ffioedd etc.) (Cymru) 2019.