Anghyfodau

Mae'r anghydfodau mwyaf cyffredin rhwng landlordiaid a thenantiaid yn ymwneud â dadfeiliadau a diffyg atgyweirio. Rheswm cyffredin dros hyn yw y bydd anghytundebau yn codi pan fo'r ddau barti yn methu cytuno ar beth sy'n gyfystyr â dadfeiliad a diffyg atgyweirio.

Gall y ffordd mae'r anghydfod yn cael ei setlo ddibynnu ar sawl ffactor: 

• y math o ddiffyg atgyweirio
• y cydberthynas rhwng y partïon
• ph'un a yw'r brydles neu denantiaeth wedi dod i ben neu o fewn y tymor o hyd

Dadfeiliadau

Yn gyffredinol, mae'r term "dadfeiliadau" yn cyfeirio at eitemau mewn cyflwr gwael sydd wedi'u cynnwys mewn cyfamodau atgyweirio sydd mewn prydles. Defnyddir y term yn aml i gyfeirio at ddadfeiliadau terfynol, i gynnwys toriadau i gyfamodau'r tenant sy'n ymwneud â chyflwr ffisegol y safle pan ddaw'r brydles i ben. 

Mae'r cyfamodau canlynol yn debygol o arwain at rwymedigaeth i’r tenant dros ddadfeiliadau: 

• cyfamodau atgyweirio: bydd y cyfamodau hyn yn aml yn cyfeirio at Restr Cyflwr sy'n ategu'r brydles, sef adroddiad ffotograffig manwl wedi'i baratoi gan arolygwyr yn amlinellu cyflwr yr eiddo ar ddechrau'r brydles. Mae hon yn ffordd i'r landlord ddarparu tystiolaeth glir a gweladwy o'r disgwyliadau ar gyfer y tenant
• cyfamod i gydymffurfio â statud
• cyfamod i ildio'r eiddo ar ddiwedd y brydles: bydd y cymal hwn yn cynnwys unrhyw rwymedigaethau sy'n nodi'r cyflwr mae angen i'r tenant adael yr adeilad ynddo ar ddiwedd y tymor 
• gallai hefyd fod cyfamodau adfer a fydd yn ymwneud ag addasiadau a gynhelir gan y tenant. Mae'r rhain fel arfer yn berthnasol ar ddiwedd y tymor a byddant yn cynnwys y tenant yn cael gwared ar unrhyw osodiadau a ffitiadau a thalu am unrhyw ddifrod a achosir gan y gwaith symud hwn

Mae cyfamodau o'r mathau hyn fel arfer wedi'u cynnwys yn y brydles, ond gellid dod o hyd i rwymedigaethau ychwanegol mewn dogfen atodol fel trwydded ar gyfer addasiadau neu weithred amrywio.

Anghydfodau o ran dadfeiliadau

Os yw'r landlord o'r farn ar ddiwedd y tymor fod y tenant wedi methu â chydymffurfio â'r cymalau atgyweirio ac ildio o dan y brydles, mae gan y landlord yr hawl i hawlio yn erbyn y tenant. 

Mae'n rhaid i'r partïon i anghydfod o ran dadfeiliadau ddilyn y Protocol Cyn Achos ar gyfer Hawliadau mewn Perthynas ag Iawndal ar gyfer Cyflwr Ffisegol Eiddo Masnachol ar Derfyn Tenantiaeth (y Protocol Dadfeiliadau). 

Mae'r Protocol Dadfeiliadau yn darparu ar gyfer cymryd y camau canlynol:

1. Mae'n rhaid i'r landlord anfon atodlen dadfeiliadau at y tenant o fewn 56 diwrnod ar ôl terfynu’r denantiaeth. Mae'n rhaid i'r atodlen dadfeiliadau nodi:

• rhwymedigaethau perthnasol y brydles
• yr achos honedig o dorri'r rhwymedigaethau hynny
• mewn amgylchiadau penodol, y gwaith adfer sydd wedi'i gwblhau neu a gynigir er mwyn cywiro pob toriad honedig
• y gost amcangyfrifedig neu'r gwir gost a godwyd wrth gywiro'r toriadau hynny

Mae’n gyffredin i’r atodlen dadfeiliadau gael ei pharatoi wrth ddisgwyl diwedd tymor y brydles, a fydd yn cyfeirio at y rhwymedigaethau ildio. Mae'r ddogfen fel arfer yn cael ei pharatoi gan syrfëwr adeiladu. 

2. Mae'n rhaid i'r landlord hefyd anfon archeb feintioledig at y tenant o fewn 56 diwrnod i derfyn y denantiaeth. Bydd hon yn amlinellu holl agweddau'r anghydfod a'r symiau ariannol a geisir. Mae'r hawliad yn debygol o fod yn gyfystyr â chost colledion y landlord, nad yw o reidrwydd yr un peth â chost y gwaith adfer. 

3. Dylai'r tenant anfon ei ymateb at y landlord o fewn 56 diwrnod ar ôl i'r landlord anfon yr archeb feintioledig. Dylai'r tenant fel arfer ymateb gan ddefnyddio atodlen y landlord ac mewn manylder digonol i alluogi'r landlord i ddeall barn y tenant ar bob eitem yn briodol. Dylai'r tenant hefyd nodi a yw’n ystyried unrhyw eitemau i fod wedi eu disodli gan waith a wnaed gan y landlord. 

Os yw'r tenant yn credu bod cost atgyweiriadau'r atodlen yn uwch na'r golled mewn gwerth a achoswyd i'r eiddo, dylai gyfarwyddo syrfëwr siartredig i lunio'r prisiad angenrheidiol o dan adran 18 o Ddeddf Landlord a Thenant 1927.

4. Yna, dylai'r partïon gyfarfod cyn ymateb y tenant a 28 diwrnod wedi hynny. Bydd y partïon yn ceisio dod i gytundeb ond mae yna wasanaethau datrys anghydfodau eraill ar gael. Os yw'r holl ddulliau cyn achos yn aflwyddiannus, gall y partïon fynd â'r anghydfodau heb eu datrys i'r llys. 

Camau unioni ar gyfer y landlord

Os yw hawliad dadfeiliadau’r landlord yn erbyn y tenant yn llwyddiannus, bydd yn gallu hawlio iawndal gan y tenant. Mesur yr iawndal yw cost resymol cwblhau’r gwaith, yn ogystal â'r golled mewn rhent nes bod y gwaith wedi’i gwblhau (lle bo angen).

Mae yna gyfyngiadau statudol ar yr iawndal y gellir ei adfer. Mae adran 18 (1) o Ddeddf Landlord a Thenant 1927 yn cyfyngu'r iawndal sydd ar gael ar gyfer torri cyfamod i adael yr adeilad mewn cyflwr da ar derfyn prydles. 

Mae'n darparu: 

• bod iawndal yn gyfyngedig i'r gostyngiad yng ngwerth rifersiwn y landlord a achoswyd gan y toriad
• nad yw iawndal yn adferadwy pan ellir dangos bod yr eiddo, ym mha bynnag gyflwr atgyweirio y mae ynddo, i'w ddymchwel neu pan fydd addasiadau adeileddol yn cael eu cynnal ar ddiwedd, neu yn fuan ar ôl diwedd, y tymor fel y byddai unrhyw atgyweiriadau yn cael eu gwneud yn ddi-werth

Nid yw'r cyfyngiadau o dan adran 18 (1) o Ddeddf Landlord a Thenant 1927 yn berthnasol i doriadau mewn cyfamodau tenant eraill, fel ailosod addasiadau neu dynnu gosodiadau ar ddiwedd y tymor. Bydd iawndal ar gyfer torri’r cyfamodau hyn yn cael eu hasesu o dan egwyddorion y gyfraith gyffredin. 

Rhwymedigaethau'r tenant

Yn ogystal ag ar ddiwedd y tymor, bydd hefyd angen i’r tenant ddilyn cyfamodau atgyweirio ac addurno yn ystod tymor y brydles. 

ydd prydles yn aml yn cynnwys darpariaeth sy'n caniatáu i'r landlord gael mynediad at yr eiddo (ar ôl rhoi rhybudd ysgrifenedig rhesymol i'r tenant) i archwilio'r eiddo ac i sicrhau bod y tenant yn cydymffurfio a'i rwymedigaethau o dan y brydles yn ystod y tymor. 

Camau unioni ar gyfer y landlord

Mewn achosion pan fo'r landlord yn gweld bod y tenant wedi torri ei rwymedigaethau atgyweirio o dan y brydles, mae'r camau unioni canlynol ar gael: 

• hunangymorth: bydd y rhan fwyaf o brydlesi yn aml yn cynnwys darpariaethau sy'n rhoi hawl i'r landlord gael mynediad at yr eiddo yn ystod tymor y brydles, cynnal unrhyw waith atgyweirio, ac yna adfer cost gwneud hynny oddi wrth y tenant. Os yw'r landlord yn gweithredu'r hawl hon o dan y brydles, mae ei hawliad am gost y gwaith yn cael ei drin fel achos o adfer dyled yn hytrach na hawliad am iawndal. Os nad yw'r brydles yn cynnwys telerau o'r fath, os bydd y landlord yn cael mynediad at yr eiddo, gellid ei ystyried yn dresmasu
• fforffedu: mae bron pob prydles yn cynnwys cymal fforffedu. Mae hwn yn rhoi hawl i'r landlord fforffedu'r brydles ar gyfer torri cyfamod, gan gynnwys cyfamod atgyweirio. Er mwyn fforffedu'r brydles, mae'n rhaid i'r landlord gyflwyno hysbysiad adran 146 i'r tenant, y mae'n rhaid iddo nodi'r toriad penodol y cwynir amdano, gofyn i'r tenant unioni'r toriad, a gofyn y tenant i dalu iawndal ariannol am y toriad (gweler: Fforffedu)
• perfformiad penodol: mewn rhai achosion, gall fod yn briodol gofyn i'r llys am orchymyn i orfodi'r tenant i gyflawni'r atgyweiriadau. Fodd bynnag, bydd dull mwy addas o setlo'r anghydfod fel arfer
• iawndal: yn yr achos hwn, y man cychwyn ar gyfer cyfrifo'r iawndal yw'r gostyngiad yng ngwerth y rifersiwn ac nid cost yr atgyweiriadau. Y rheswm dros hyn yw, pan fydd y tenant yn yr adeilad, nid yw'r landlord mewn sefyllfa i wario'r iawndal ar atgyweiriadau mewn unrhyw achos. Asesir yr iawndal o dan egwyddorion y gyfraith gyffredin

Rhwymedigaethau'r landlord

Bydd prydles yn aml yn cynnwys rhwymedigaethau ar y landlord i fod yn gyffredinol gyfrifol am gadw'r eiddo mewn cyflwr da (gweler: Diffyg atgyweirio ). Bydd y landlord fel arfer ond yn gorfod gwneud yr atgyweiriadau hyn unwaith y mae’n ymwybodol o'r broblem, felly cyfrifoldeb y tenant yw ei hysbysu o unrhyw faterion. 

Anghydfodau o ran diffyg atgyweirio

Os yw'r tenant wedi adrodd atgyweiriadau i'r landlord, ac nad yw wedi gwneud unrhyw beth o fewn cyfnod rhesymol o amser, mae'n bosibl y gallai'r tenant hawlio yn erbyn y landlord am dorri ei rwymedigaethau o dan y brydles. 

Cyn cymryd camau yn y llys, mae'n rhaid i'r tenant ddilyn y Protocol Cyn Achos ar gyfer Achosion o Ddiffyg Atgyweirio Tai yng Nghymru (y Protocol Diffyg Atgyweirio). Mae'r protocol hwn yn berthnasol i hawliadau diffyg atgyweirio yng Nghymru yn unig. 

Yn unol â'r Protocol Diffyg Atgyweirio, mae'n rhaid cymryd y camau canlynol: 

• dylai'r tenant gyflwyno llythyr hawlio i'r landlord ar y cyfle rhesymol cynharaf. Os ydynt yn atgyweiriadau brys, dylai'r tenant ystyried cyflwyno llythyr hysbysiad cynnar i'r landlord cyn cyflwyno llythyr hawlio. Mae'r Protocol Diffyg Atgyweirio yn cadarnhau y materion y dylid eu cynnwys mewn llythyr hawlio 
• mae'n rhaid i'r landlord ymateb i'r llythyr hawlio o fewn 20 diwrnod o'i dderbyn. Tybir y derbynnir y llythyr hawlio dau ddiwrnod ar ôl y dyddiad sydd arno. Ystyrir methiant gan y landlord i ymateb i'r llythyr hawlio mewn pryd neu i beidio ag ymateb iddo fel toriad o'r Protocol Diffyg Atgyweirio, ac yn sgil hynny gall y tenant gychwyn achos llys 
• o bosibl, gall y partïon gytuno i un arbenigwr ar y cyd sy’n darparu adroddiad neu amserlen y cytunir arni yn dilyn archwiliad ar y cyd o'r eiddo. Mae paragraff 7.1 o'r Protocol Diffyg Atgyweirio yn darparu canllawiau manwl ar gyfarwyddo arbenigwyr. Mae paragraff 7.7 o'r Protocol Diffyg Atgyweirio hefyd yn darparu canllawiau ar gytuno telerau a ffioedd ar gyfer cyfarwyddo’r arbenigwr
• mae'n rhaid i'r landlord hefyd ddarparu gwybodaeth bellach i gynnwys p'un a yw’n addef atebolrwydd ac, os oes angen, amserlen o waith bwriadedig, unrhyw gynnig o iawndal, ac unrhyw gynnig ar gyfer costau. Mae'n rhaid darparu'r wybodaeth hon un ai o fewn ymateb y landlord i'r llythyr hawlio neu o fewn 20 diwrnod gwaith ar ôl derbyn adroddiad neu amserlen yr arbenigwr (os yw'n berthnasol)

Os caiff hawliad y tenant ei setlo drwy'r Protocol Diffyg Atgyweirio ar delerau sy'n cyfiawnhau cyflwyno'r hawliad, dylai'r landlord dalu costau rhesymol neu dreuliau arian parod y tenant. 

Os nad yw'r anghydfod yn cael ei setlo drwy'r Protocol Diffyg Atgyfeirio, gall y tenant gyflwyno achos llys yn erbyn y landlord. Mae'n rhaid i'r tenant gyflwyno achos llys o fewn chwe blynedd i’r adeg pan hysbysodd y landlord am broblem y dylai ei hatgyweirio, ac nad yw’n gwneud dim amdani mewn amser rhesymol.

Camau unioni ar gyfer y tenant

Os yw achos llys yn erbyn y landlord yn llwyddiannus, gall y llys ddyfarnu'r camau unioni canlynol i'r tenant:

• gall ei gwneud yn ofynnol i'r landlord gyflawni'r atgyweiriadau drwy wneud gorchymyn ar gyfer perfformiad penodol neu waharddeb orfodol
• gall wneud datganiad y gall y tenant gyflawni'r atgyweiriadau a didynnu costau'r atgyweiriadau hynny o rent yn y dyfodol
• gall hefyd ddyfarnu iawndal i adfer y tenant i'r sefyllfa ariannol y byddai wedi bod ynddi pe byddai'r landlord wedi gwneud yr atgyweiriadau pan ddylai fod. Gall y tenant gael iawndal os yw wedi cael ei anafu neu wedi mynd yn sâl o ganlyniad i doriad y landlord, os yw ei eiddo wedi cael ei ddifrodi neu ei ddinistrio, neu os yw pethau wedi bod yn anghyfleus iddo ac nid yw wedi gallu defnyddio ei gartref yn y ffordd arferol

Anghydfodau eraill

Mae hefyd yn bosibl i anghydfodau godi rhwng landlord a thenant o ran achosion o dorri cyfamodau tenant a landlord eraill. Gweler: Torri cyfamod. 

Gall anghydfodau eraill ymwneud â’r canlynol:

• talu rhent a/neu daliadau gwasanaeth
• cydsyniadau ynghylch isosod ac aseinio prydles
• materion ynghylch gweithredu cymal terf