Skip to main content

Cyfunddaliad

Beth yw cyfunddaliad? 

Cyflwynwyd cyfunddaliad gan Ddeddf Cyfunddaliad a Diwygio Cyfraith Lesddaliad 2002 (y Ddeddf). 

Mae cyfunddaliad yn ffurf amgen ar berchnogaeth yn lle’r systemau rhydd-ddaliad a lesddaliad hir ac mae'n ffurf ar rydd-ddaliad ar y cyd. Mae'n caniatáu unigolyn i fod yn berchen ar rydd-ddaliad fflatiau, tai ac unedau amhreswyl unigol mewn adeilad neu ar ystâd sy'n berchen i "ddeiliaid unedau". Yn wahanol i lesddaliad, nid oes cyfyngiad ar hyd perchnogaeth cyfunddaliad. 

Sut mae cyfunddaliad yn gweithio? 

Gellir ond creu cyfunddaliad allan o dir rhydd-ddaliadol, neu adeilad rhydd-ddaliadol, a daw i rym pan fydd y tir yn cael ei gofrestru ar y Gofrestrfa Tir fel cyfunddaliad. Gall cyfunddaliad fod yn adeilad newydd neu adeilad sy'n bodoli eisoes, neu dir nad yw wedi cael ei adeiladu arno. 

Mae'r ystâd rydd-ddaliadol yn cael ei rhannu’n unedau a rhannau cyffredin. Mae strwythur y cyfunddaliad fel a ganlyn: 

  • Gallai uned fod yn fflat, neu gellid ei defnyddio ar gyfer busnes (megis swyddfa neu siop) a gallai gynnwys garej neu fan parcio. Bydd y Gofrestrfa Tir yn creu teitl cofrestredig ar gyfer pob uned ac un ar gyfer y rhannau cyffredin. 
  • Mae pob uned rydd-ddaliadol yn eiddo i ddeiliad uned. Golyga hyn na fydd unrhyw gyfyngiadau ar werthu neu drosglwyddo'r unedau ac ni fydd fforffediad yn berthnasol. Mae'n rhaid i'r eiddo gael ei ddefnyddio yn unol â rheolau'r cyfunddaliad. 
  • Y rhannau cyffredin yw'r holl rannau o'r adeilad nad ydynt wedi'u cynnwys mewn uned, er enghraifft, yr ardaloedd cymunedol ac a rennir, megis y grisiau. Mae rhydd-ddaliad y rhannau cyffredin yn eiddo ar y cyd i’r deiliaid unedau drwy'r gymdeithas cyfunddaliad. 

Unwaith mae cyfunddaliad ar waith, mae'r Ddeddf yn darparu fframwaith ffurfiol o'r hawliau a rhwymedigaethau sy'n gymwys rhwng y deiliaid unedau, a rhwng y deiliaid unedau a'r gymdeithas cyfunddaliad. Mae gan ddeiliad uned hawl i fod yn aelod o'r gymdeithas cyfunddaliad ond nid oes rhwymedigaeth ar y deiliad uned i gymryd rhan yng ngweithgareddau'r gymdeithas. Deiliaid unedau yn y cyfunddaliad yn unig a all fod yn aelodau o'r gymdeithas. Gall pob deiliad uned fod yn aelod o'r gymdeithas, ond pe byddai gan uned berchnogion ar y cyd, dim ond un y gellir ei gofrestru fel aelod o'r gymdeithas, a byddai'n rhaid iddynt benderfynu pwy i'w enwebu. Os ydynt yn methu enwebu, bydd yr enw cyntaf a gofrestrwyd ar y Gofrestrfa Tir ar gyfer yr uned yn cael ei gofrestru fel aelod y gymdeithas. Amlinellir hawliau a rhwymedigaethau’r gymdeithas cyfunddaliad a'i haelodau yn y datganiad cymuned cyfunddaliad. 

Y gymdeithas cyfunddaliad

Bydd y gymdeithas cyfunddaliad yn berchen ar y rhannau cyffredin o'r adeilad neu'r ystâd, a byddant yn gyfrifol am eu rheoli. Ni ellir cofrestru cyfunddaliad nes bod cymdeithas cyfunddaliad wedi ei ffurfio. 

Bydd cymdeithas cyfunddaliad yn cael ei chofrestru fel cwmni cyfyngedig drwy warant ac mae'n rhaid cofrestru’r cwmni gan ddilyn gweithdrefnau a rheolau Deddf Cwmnïau 2006 a'r Gofrestrfa Tir. Ni ellir ei gofrestru yn Nhŷ'r Cwmnïau na'r Gofrestrfa Tir nes bod y gymdeithas cyfunddaliad wedi'i ffurfio. Mae'n rhaid i enw'r cwmni orffen gyda “Commonhold Association Limited” neu, yng Nghymru, “Cymdeithas Cyfunddaliad… Gyfyngedig”. Bydd y cwmni yn cael ei redeg yn unol â'i Erthyglau cymdeithasu, a ragnodir gan Reoliadau Cyfunddaliad 2004 fel y'u diwygiwyd gan Reoliadau Cyfunddaliad (Diwygio) 2009. Mae'n rhaid i nod y cwmni fod yn "gweithredu swyddogaethau cymdeithas cyfunddaliad mewn perthynas â thir cyfunddaliad penodol" ac mae'n rhaid cadw cofrestr o aelodau. 

Mae'n rhaid i'r gymdeithas cyfunddaliad fod ag o leiaf dau gyfarwyddwr, ond nid oes yn rhaid i'r cyfarwyddwyr fod yn aelodau o'r cwmni, ac felly nid oes yn rhaid iddynt fod yn ddeiliaid unedau. 

Mae adran 34 o’r Ddeddf yn ei gwneud yn ofynnol i nod y gymdeithas cyfunddaliad fod i "weithredu swyddogaethau cymdeithas cyfunddaliad mewn perthynas â thir cyfunddaliad penodol". Golyga hyn fod yn rhaid iddi gael ei ffurfio yn benodol ar gyfer parsel penodol o dir (neu barseli mewn cyfunddaliad rhwng safleoedd). Mae yna reolau ar wahân sy'n amlinellu sut mae'n rhaid ffurfio a strwythuro cymdeithas cyfunddaliad, a rheolau ar gyfer ei chyfarfodydd a’i systemau pleidleisio. 

Mae'n rhaid i ddeiliaid unedau gyfrannu'n ariannol at gynnal a chadw'r adeilad cyfan ac mae'n rhaid iddynt gadw at unrhyw gyfyngiadau a rhwymedigaethau sy'n berthnasol i sut maent yn defnyddio eu huned a’r rhannau cyffredin, fel y nodir yn y datganiad cymuned cyfunddaliad. 

Y datganiad cymuned cyfunddaliad (DCC)

Mae'r DCC yn ddogfen sy’n rhwymo’n gyfreithiol sy'n ffurfio'r rheolau sy'n llywodraethu defnydd a rheolaeth o'r adeilad neu ystâd ac sy'n rheoleiddio hawliau a chyfrifoldebau’r gymuned cyfunddaliad. 

Mae Atodlen 3 i Reoliadau Cyfunddaliad 2004 yn amlinellu'r DCC rhagnodedig. Mae'r DCC yn: 

  • Nodi'r unedau (sawl un sydd yno a'u maint) a'r rhannau cyffredin, drwy gyfeirio at gynllun 
  • Amlinellu canran cyfanswm costau rhedeg y cyfunddaliad y mae'n rhaid i bob deiliad uned ei thalu (fesul uned) o dan asesiad cyfunddaliad sydd yn rhagamcan o gyfanswm y gost o reoli, cynnal a chadw, atgyweirio ac yswirio adeilad. Mae'r gymdeithas cyfunddaliad yn casglu taliad gan bob deiliad uned yn unol â'i ganran benodedig, a rhaid i’r canrannau ddod i gyfanswm o 100% pan gânt eu hadio at ei gilydd 
  • Amlinellu canran unrhyw daliad ar wahân ar gyfer cronfa wrth gefn y mae'n rhaid i bob deiliad uned ei dalu (fesul uned) (cronfa wedi'i chadw wrth gefn ar gyfer gwaith mawr afreolaidd) 
  • Dyrannu nifer y pleidleisiau a fydd gan ddeiliad pob uned. Gellir seilio hyn ar nifer cyfartal o bleidleisiau fesul uned neu gallai adlewyrchu maint pob uned. Penderfynir hyn pan grëir y DCC 
  • Amlinellu hawliau a rhwymedigaethau’r gymdeithas cyfunddaliad a phob deiliad uned 
  • Amlinellu'r rheolau ar gyfer sut y bydd y cyfunddaliad yn cael ei redeg 

Gall cymdeithas cyfunddaliad ychwanegu amodau ychwanegol sy'n berthnasol i'r cyfunddaliad unigol ond mae'n rhaid iddi beidio â gwneud addasiadau neu ddileu unrhyw amodau rhagnodedig. Mae'n rhaid nodi unrhyw amodau ychwanegol yn eglur gan bennawd sy'n cynnwys y geiriau "Amodau ychwanegol sy'n benodol i'r cyfunddaliad hwn." 

Ni fydd y DCC yn effeithiol nes ei fod wedi ei gofrestru ar y Gofrestrfa Tir. Mae'n rhaid ei gofrestru, ynghyd â'r dogfennau teitl ar gyfer y cyfunddaliad, fel y bydd gan yr holl ddeiliaid unedau presennol a darpar ddeiliaid unedau fynediad llawn ato. Mewn cyfunddaliad nid oes prydlesi ar wahân ar gyfer pob fflat – mae'r DCC yn ddogfen unigol sy'n berthnasol i bob uned yn y cyfunddaliad. 

Bydd y DCC yn debyg i brydles o ran ei fod yn diffinio'r uned a'r hawliau y mae pob deiliad uned yn buddio ohonynt a'r rhwymedigaethau y mae'n rhaid iddo gadw atynt. Er enghraifft, bydd gan ddeiliad uned hawl i gael mynediad at y rhannau cyffredin i gyrraedd ei uned ond gall hefyd fod â rhwymedigaeth i ganiatáu mynediad i'r gymdeithas cyfunddaliad i’w uned ef mewn amgylchiadau penodol. Mae'n rhaid i ddeiliad uned gadw at y rheolau a amlinellir yn y DCC. Mae gan ddeiliad uned hawl i gymryd rhan weithredol mewn unrhyw benderfyniad sy'n ymwneud â sut mae'r adeilad yn cael ei redeg. 

Sefydlu cyfunddaliad

Mae Canllaw Ymarfer y Gofrestrfa Tir 60 yn darparu canllawiau llawn, manylion am ffioedd, a chopïau o bob ffurf ragnodedig. Mae'r rheolau canlynol yn berthnasol wrth sefydlu cyfunddaliad: 

  • Mae'n rhaid i'r tir fod wedi'i gofrestru eisoes ar y Gofrestrfa Tir fel rhydd-ddaliad gyda theitl absoliwt. Pan nad yw'r tir wedi'i gofrestru, bydd angen cofrestru'r tir fel teitl rhydd-ddaliad absoliwt cyn y gall y deiliaid unedau wneud cais i greu cyfunddaliad. 
  • Gall cyfunddaliad ond gael ei greu o'r ddaear am i fyny. Mae hyn yn golygu na ellir creu cyfunddaliad preswyl uwchben swyddfa neu unedau siop mewn adeilad. Mae'n rhaid i'r adeilad cyfan, yr holl ffordd i'r ddaear, fod yn un cyfunddaliad unigol. Gall ond fod un cyfunddaliad ar safle, ac nid yw'n bosibl cofrestru cyfunddaliad ar dir sydd eisoes yn gyfunddaliad. 
  • Mae'n bosibl i gyfunddaliad gynnwys dau safle neu fwy, efallai dau ddarn o dir sydd wedi'u rhannu gan ffordd neu reilffordd. Cyn belled â bod un DCC yn berthnasol i'r holl ddarnau ar wahân, mae'r rhannau hyn yn gwneud un cyfunddaliad. 

Cofrestru cyfunddaliad

Gellir creu cyfunddaliad o'r cychwyn, fel adeilad neu ystâd newydd sydd heb ddeiliaid unedau, neu drwy addasu adeilad presennol sydd eisoes wedi'i feddiannu ac yn cynnwys deiliaid unedau. Ym mhob achos, mae'n rhaid cofrestru'r cyfunddaliad ar y Gofrestrfa Tir gyda'r dogfennau canlynol: 

  • Dogfennau'r gymdeithas cyfunddaliad sy'n ymwneud â chofrestriad y gymdeithas cyfunddaliad 
  • Y DCC
  • Datganiad ffurfiol sy'n ymwneud ag unrhyw ganiatâd sydd ei angen gan bobl sydd â buddiant yn y tir 
  • Tystysgrif gan gyfarwyddwyr y gymdeithas cyfunddaliad 

Anghydfodau

Mae'r DCC yn amlinellu sut yr ymdrinnir ag anghydfodau yn y cyfunddaliad. Mae'n bwysig fod gweithdrefnau ar waith i'w wneud yn bosibl i ddeiliaid unedau a'r gymdeithas cyfunddaliad ddod i gytundeb ynglŷn ag anghydfodau heb fod angen camau cyfreithiol drwy'r llysoedd, ac i annog deiliaid unedau i wneud hynny. 
Mae'r DCC yn darparu'r tair gweithdrefn benodol ganlynol: 

  • Y deiliad uned neu denant i orfodi hawl neu ddyletswydd yn erbyn y gymdeithas cyfunddaliad: mae hyn yn cynnwys y deiliad uned neu denant yn cyflwyno hysbysiad o gŵyn (drwy Ffurflen 17) i'r gymdeithas cyfunddaliad, gan amlinellu'r gŵyn. Bydd gan y gymdeithas cyfunddaliad 21 diwrnod i ystyried y mater cyn cyflwyno hysbysiad o ymateb (Ffurflen 18). Gallai'r hysbysiad o ymateb amlinellu cynigion y gymdeithas cyfunddaliad i ymdrin â'r gŵyn, neu gallai wneud cais am ragor o wybodaeth. Mae'r mater fel arfer yn cael ei ddatrys yn dilyn y weithdrefn hon. 
  • Y gymdeithas cyfunddaliad i orfodi hawl neu ddyletswydd yn erbyn deiliad uned neu denant: mae hyn yn cynnwys y gymdeithas cyfunddaliad yn cyflwyno hysbysiad diffygion i’r ddeiliad uned neu denant (Ffurflen 19), gan amlinellu'r gŵyn. Yna bydd gan y ddeiliad uned / tenant 21 diwrnod i ymateb drwy gyflwyno ateb. Mae'n rhaid i'r gymdeithas cyfunddaliad wedyn benderfynu ar y cam priodol i'w gymryd ond nid oes angen iddi gymryd unrhyw gamau os yw'n teimlo'n rhesymol fod hyn er budd sefydlu neu gynnal perthynas dda rhwng yr holl ddeiliaid unedau. 
  • Y deiliad uned (neu denant) i sicrhau hawl neu ddyletswydd yn erbyn deiliad uned (neu denant) arall: mae hyn yn cynnwys un deiliad uned neu denant yn cyflwyno hysbysiad i'r gymdeithas cyfunddaliad gan ofyn iddi gymryd camau i ddelio â'r broblem (Ffurflen 21). Mae gan y gymdeithas cyfunddaliad 21 diwrnod i ystyried ei hymateb cyn cyflwyno ateb (Ffurflen 22). Os yw'r gymdeithas cyfunddaliad yn cefnogi'r gŵyn, gall gychwyn y weithdrefn orfodi safonol. Os nad yw'r gymdeithas cyfunddaliad yn cefnogi'r gŵyn, mae'n rhaid iddi benderfynu p'un ai i fynd â'r achos ymhellach neu beidio. Os nad yw'r gymdeithas cyfunddaliad yn ymateb mewn 21 diwrnod, gall y deiliad uned gyflwyno hysbysiad yn uniongyrchol i'r deiliad uned arall, ac mae'n rhaid i'r deiliad uned arall ymateb o fewn 21 diwrnod. Os na ddatrysir y gŵyn, yna gall y deiliad uned gychwyn achosion cyfreithiol. Gall y gymdeithas cyfunddaliad wrthod yr hawl i’r deiliad uned gymryd camau os yw’n ystyried bod y mater yn ddibwys, milain neu ddinod neu wedi'i wneud i achosi niwsans, neu fod y deiliad uned arall heb dorri ei rwymedigaethau o dan y DCC. Yn yr achos hwn, gall y deiliad uned ddefnyddio dulliau eraill, megis cyfryngu, i ddatrys yr anghydfod, neu gall gychwyn y weithdrefn anghydfodau yn erbyn y gymdeithas cyfunddaliad. 

Bwriedir y gweithdrefnau i fod yn syml, effeithiol ac anffurfiol, ac maent wedi'u cynllunio i gyflawni datrysiadau synhwyrol o fewn cymuned cyfunddaliad, ac er budd y gymuned. 

Nid oes angen defnyddio'r gweithdrefnau anghydfodau mewn argyfwng, neu os yw'r gymdeithas cyfunddaliad yn cymryd camau yn erbyn deiliad uned neu denant gan nad yw wedi gwneud taliad sy’n ddyledus. 

Dod â chyfunddaliad i ben

Mae'r cyfunddaliad yn dibynnu ar fodolaeth barhaus y gymdeithas cyfunddaliad, gan mai hi yw perchennog rhydd-ddaliadol y rhannau cyffredin. Gellir dod â chyfunddaliad i ben mewn dwy brif ffordd: 

  • Caiff y gymdeithas cyfunddaliad ei dirwyn i ben gan fod y cwmni yn dod yn ansolfent; neu
  • Mae’r gymdeithas cyfunddaliad yn cael ei dirwyn i ben yn wirfoddol yn dilyn penderfyniad gan aelodau'r gymdeithas. 
Cyhoeddwyd gyntaf
Diweddarwyd diwethaf
10 Ionawr 2022