Diffyg atgyweirio

Beth yw diffyg atgyweirio?

Mae diffyg atgyweirio mewn tai yn golygu eiddo a rentir sydd angen ei atgyweirio i fod yn ddiogel ac yn addas ar gyfer tenantiaid i fyw ynddo. Mae hyn yn cynnwys cyflwr yr eiddo a'i gyfleustodau.

Pwy sy'n gyfrifol?

Mae gan denantiaid a landlordiaid ddyletswydd gofal tuag at yr eiddo.

Cyfrifoldebau'r tenant

Mae tenantiaid yn gyfrifol am waith cynnal a chadw cyffredinol o ddydd i ddydd yn yr eiddo ac unrhyw gyfrifoldebau sy'n rhan o'u cytundeb tenantiaeth. Ar ddiwedd y tymor, bydd hefyd angen i’r tenant ddilyn cyfamodau atgyweirio ac addurno yn ystod tymor y brydles.

Bydd tenantiaeth yn aml yn cynnwys darpariaeth sy'n caniatáu i'r landlord gael mynediad at yr eiddo (ar ôl rhoi rhybudd ysgrifenedig rhesymol i'r tenant) i archwilio'r eiddo ac i sicrhau bod y tenant yn cydymffurfio a'i rwymedigaethau yn ystod y tymor.

Cyfrifoldebau'r landlord

Mae gan landlordiaid gyfrifoldeb llawer mwy ac maent yn gyfrifol am gynnal amryw o bethau, gan gynnwys:

• Yr adeiledd ac ochr allanol yr eiddo. Mae hyn yn cynnwys waliau, sylfeini, draeniau to, pibellau, ffenestri a drysau.
• Y system blymio
• Cyfleustodau megis dŵr, nwy a gwifrau trydan

Mae'n rhaid i landlordiaid hefyd sicrhau bod gwiriadau diogelwch nwy yn cael eu cynnal, a bod larymau mwg yn cael eu gosod o fewn yr eiddo. Nid yw synwyryddion carbon monocsid yn orfodol ar hyn o bryd, ond mae rheoliadau yn cael eu cyflwyno i adran 91 o Ddeddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 a fydd yn gwneud hyn yn orfodol pan gaiff eu deddfu.

Pan gaiff landlord ei hysbysu o broblem, mae'n rhaid iddo gynnal yr atgyweiriadau cyn gynted ag sy'n ymarferol resymol. Os yw landlord yn methu gwneud hynny, gallai tenant hawlio iawndal am y difrod y gallai unrhyw achos o dorri dyletswydd fod wedi'i achosi.

Anghydfodau o ran diffyg atgyweirio

Os yw tenant wedi adrodd atgyweiriadau i landlord, ac nad yw wedi cymryd camau o fewn cyfnod rhesymol o amser, mae'n bosibl y gallai'r tenant hawlio yn erbyn y landlord am dorri ei rwymedigaethau o dan y denantiaeth.

Cyn cymryd camau yn y llys, mae'n rhaid i'r tenant ddilyn y Protocol Cyn Achos ar gyfer Achosion o Ddiffyg Atgyweirio Tai yng Nghymru (y Protocol Diffyg Atgyweirio). Mae'r protocol hwn yn berthnasol i hawliadau diffyg atgyweirio yng Nanlynol:

1. Dylai'r tenant gyflwyno llythyr hawlio i'r landlord ar y cyfle rhesymol cynharaf. Os ydynt yn atgyweiriadau brys, dylai'r tenant ystyried cyflwyno llythyr hysbysiad cynnar i'r landlord cyn cyflwyno llythyr hawlio. Mae'r Protocol Diffyg Atgyweirio yn cadarnhau y materion y dylid eu cynnwys mewn llythyr hawlio. 
2. Mae'n rhaid i'r landlord ymateb i'r llythyr hawlio o fewn 20 diwrnod gwaith o'i dderbyn. Tybir y derbynnir y llythyr hawlio dau ddiwrnod ar ôl y dyddiad sydd arno. Ystyrir methiant gan y landlord i ymateb i'r llythyr hawlio mewn pryd neu i beidio ag ymateb iddo fel toriad o'r Protocol Diffyg Atgyweirio, ac yn sgil hynny gall y tenant gychwyn achos llys.
3. O bosibl, gall y partïon gytuno i un arbenigwr ar y cyd sy’n darparu adroddiad neu amserlen y cytunir arni yn dilyn archwiliad ar y cyd o'r eiddo. Mae paragraff 7.1 o'r Protocol Diffyg Atgyweirio yn darparu canllawiau manwl ar gyfarwyddo arbenigwyr. Mae paragraff 7.7 o'r Protocol Diffyg Atgyweirio hefyd yn darparu canllawiau ar gytuno telerau a ffioedd ar gyfer cyfarwyddo’r arbenigwr.
4. Mae'n rhaid i'r landlord hefyd ddarparu gwybodaeth bellach i gynnwys p'un a yw’n addef atebolrwydd ac, os oes angen, amserlen o waith bwriadedig, unrhyw gynnig o iawndal, ac unrhyw gynnig ar gyfer costau. Mae'n rhaid darparu'r wybodaeth hon un ai o fewn ymateb y landlord i'r llythyr hawlio neu o fewn 20 diwrnod gwaith ar ôl derbyn adroddiad neu amserlen yr arbenigwr (os yw'n berthnasol).

Os caiff hawliad y tenant ei setlo drwy'r Protocol Diffyg Atgyweirio ar delerau sy'n cyfiawnhau cyflwyno'r hawliad, dylai'r landlord dalu costau rhesymol neu dreuliau arian parod y tenant

Os nad yw'r anghydfod yn cael ei setlo drwy'r Protocol Diffyg Atgyfeirio, gall y tenant gyflwyno achos llys yn erbyn y landlord. Mae'n rhaid i'r tenant gyflwyno achos llys o fewn chwe blynedd i’r adeg pan hysbysodd y landlord am broblem y dylai ei hatgyweirio, ac nad yw’n gwneud dim amdani mewn amser rhesymol.

Camau unioni ar gyfer y tenant

Os yw achos llys yn erbyn y landlord yn llwyddiannus, gall y llys ddyfarnu'r camau unioni canlynol i'r tenant:

• Ei gwneud yn ofynnol i'r landlord gyflawni'r atgyweiriadau drwy wneud gorchymyn ar gyfer perfformiad penodol neu waharddeb orfodol;
• Datgan y gall y tenant gyflawni'r atgyweiriadau a didynnu costau'r atgyweiriadau hynny o rent yn y dyfodol; neu
• Dyfarnu iawndal i adfer y tenant i'r sefyllfa ariannol y byddai wedi bod ynddi pe byddai'r landlord wedi gwneud yr atgyweiriadau pan ddylai fod. Gall y tenant gael iawndal os yw wedi cael ei anafu neu wedi mynd yn sâl o ganlyniad i doriad y landlord, os yw ei eiddo wedi cael ei ddifrodi neu ei ddinistrio, neu os yw pethau wedi bod yn anghyfleus iddo ac nid yw wedi gallu defnyddio ei gartref yn y ffordd arferol.

Pa ddeddfwriaeth sy'n berthnasol?

Mae gan awdurdodau lleol swyddogaethau mewn perthynas â sicrhau bod adeiladau a ddefnyddir fel tai o safon dderbyniol.

Cyflwynodd Rhan 1 o Ddeddf Tai 2004 y System Mesur Iechyd a Diogelwch ar gyfer Tai. Mae'r system hon yn cynnwys ystod eang o ddiffygion tai ac yn cwmpasu llawer mwy na'i rhagflaenydd, y safon ffitrwydd i fod yn gartref o dan Ddeddf Tai 1985, a oedd ond yn cynnwys nifer gyfyngedig o ddiffygion.

Mae Rhan 1 o HA 2004 yn ymwneud â gorfodi'r safonau yn y sector preifat. Ymdrinnir â safonau tai awdurdodau lleol mewn ffyrdd gwahanol, er enghraifft o dan yr Deddf Diogelu’r Amgylchedd 1990.

Mae'r system mesur iechyd a diogelwch ar gyfer tai yn ffordd o ddarparu asesiad risg o beryglon mewn mangreoedd preswyl. Nodir dau gategori o beryglon yn adran 2 o'r HA 2004. Mae perygl yn golygu unrhyw berygl o niwed i iechyd a diogelwch meddiannydd gwirioneddol neu bosibl mewn annedd neu dŷ amlfeddiannaeth (HMO, gweler Rhan 2 o HA 2004) sy'n codi o ddiffyg yn yr annedd neu dŷ amlfeddiannaeth neu mewn unrhyw adeilad neu ar dir yn y cyffiniau (waeth a yw'r diffyg yn deillio o ganlyniad i adeiladu adeilad, diffyg cynnal a chadw neu atgyweirio, neu fel arall) (gweler adran 2(1) o'r HA 2004)

Mae'n rhaid i awdurdod lleol roi camau gorfodi ar waith os yw'n ystyried bod perygl categori 1 yn bodoli, a gall gymryd camau os yw’n ystyried bod perygl categori 2 yn bodoli. Mae nifer o wahanol fathau o gamau gorfodi y gellid eu rhoi ar waith gan awdurdod lleol, yn dibynnu ar yr amgylchiadau:

• cyflwyno hysbysiad gwella;
• rhoi gorchymyn gwahardd;
• cyflwyno hysbysiad ymwybyddiaeth o berygl;
• rhoi camau brys penodol ar waith;
• gorchmynion dymchwel;
• gorchmynion clirio slymiau.

Yn ogystal, gwneir darpariaeth yn Rhan 1 o HA 2004 mewn perthynas ag apeliadau ac mewn perthynas â chanllawiau y gellir eu cyhoeddi gan Weinidogion Cymru ar arfer swyddogaethau camau gorfodi awdurdod lleol.

Unwaith y mae'r gyfundrefn newydd o dan Ddeddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 ar waith, ceir darpariaethau sylfaenol y mae'n rhaid eu hymgorffori o fewn pob contract meddiannaeth fel telerau sylfaenol.

Gall Gweinidogion Cymru, trwy reoleiddio, osod gofynion ar landlord o ran p’un a yw eiddo yn addas i bobl fyw ynddo.